Wracając dziś do kwestii służebności ponownie pochylam się nad tematem zasiedzenia. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.” O ile trwałość urządzenia nie budzi większych wątpliwości (choć te pojawiają się np. w przypadku remontów linii przesyłowych), to kwestia widoczności urządzenia budzi już gorące emocje.
Oczywistym jest widoczność urządzeń naziemnych takich jak linie energetyczne zawieszone na słupach, czy trakt wydeptany i wyjeżdżony przez lata. Natomiast niewidoczne „na pierwszy rzut oka” pozostają wszelkie urządzenia położone pod ziemią takie jak np. urządzenia służące do przesyłu gazu, urządzenia wod.-kan., itp.
Czy jednak faktycznie brak fizycznej widoczności urządzenia oznacza brak spełnienia przesłanki, o której mowa w w/w przepisie?
Okazuje się, że część orzecznictwa dość liberalnie podchodzi do wykazania tej kwestii podnosząc, że „pojęcie widocznego urządzenia obejmuje nie tylko urządzenia przesyłowe fizycznie usytuowane na obciążonej nieruchomości w sposób umożliwiający stwierdzenie tego faktu przez każdego obserwatora, ale także urządzenia przesyłowe, które nie są na pierwszy rzut oka widoczne, lecz istnienia których właściciel nieruchomości obciążonej powinien mieć świadomość na podstawie konkretnych okoliczności, np. rozmieszczenia rurociągu na sąsiednich działkach, usytuowaniu na nich komory rewizyjnej czy możliwości zapoznania się z mapami dokumentującymi przebieg rurociągu. Podziemne urządzenia przesyłowe spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją. Takimi danymi mogą być mapy rozmieszczenia podziemnych urządzeń, znane właścicielowi nieruchomości potencjalnie obciążonej lub co do których istnieje powszechny dostęp.” (tak np. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 czerwca 2019 r., sygn. III CSK 22/19).
Powyższe ustalenia czynione są oczywiście na gruncie konkretnych spraw, jakie toczą się w sądach i diabeł tkwi w szczegółach, czyli ogólnie rzecz biorąc powszechności i łatwości dostępu do wiedzy o istnieniu i przebiegu urządzenia przesyłowego.
To przecież w interesie żądającego ustanowienia służebności jest wykazanie jak służebność biegnie, a nie w interesie właściciela obciążonej nieruchomości jest dowiadywanie się, gdzie leżą urządzenia podziemne.
Dlatego orzecznictwo wskazuje także, słusznie zresztą, że „widoczność urządzenia, o jakim mowa w art. 292 Kodeksu cywilnego podlega ocenie w sensie obiektywnym, to znaczy stwierdzenia wymaga, czy urządzenie to jest widoczne dla każdego przeciętnego obserwatora. Ocena subiektywna byłaby nieracjonalna, gdyż wymagałaby udowodnienia, że urządzenie to dostrzegał właściciel nieruchomości, na której jest ono posadowione. Podobny sposób oceny należy zastosować w przypadku, gdy widoczność podziemnego urządzenia przesyłowego ogranicza się do oznaczenia go na mapie. Wynik takiej oceny uzależniony jest każdorazowo od okoliczności faktycznych danej sprawy. Jeżeli ustalenia sądu prowadzą do wniosku, że w danych okolicznościach faktycznych właściciel nieruchomości obciążonej, nie tyle mógł, co powinien wiedzieć o przebiegu na mapie podziemnego urządzenia przesyłowego, to uznać należy, że miał on świadomość istnienia takiego urządzenia na jego nieruchomości.” (tak Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 maja 2019 r., sygn. III CSK 87/17). W cytowanym jak wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy nie podzielił jednak poglądu, że dla spełnienia warunku widoczności urządzenia przesyłowego wystarczające jest, aby do mapy zawierającej oznaczenie podziemnych urządzeń przesyłowych istniał powszechny dostęp. Przede wszystkim wskazać należy na pewną trudność związaną z udowodnieniem, że dane urządzenie było widoczne dla konkretnego właściciela nieruchomości.
Stąd, dla oceny widoczności urządzenia przesyłowego, które posadowione jest pod ziemią samo stwierdzenie, że jest ono widoczne na powszechnie dostępnych mapach nie jest wystarczające. Sąd po stwierdzeniu tej okoliczności (tj. opisania urządzenia na mapie), powinien przeprowadzić dalsze postępowanie dowodowe zmierzające do stwierdzenia, czy na podstawie innych powszechnie dostępnych danych właściciel nieruchomości obciążonej powinien wiedzieć o urządzeniu przesyłowym.
