Upadłość developera to zawsze wielki stres dla potencjalnego nabywcy lokalu. Ten stres jest jeszcze większy, kiedy lokal, który był przedmiotem umowy przedwstępnej jeszcze nie został ukończony i potencjalnemu nabywcy pozostają w najlepszym przypadku gołe mury do wykończenia, a nierzadko przysłowiowa dziura w ziemi. Najgorsze co może spotkać w takim przypadku nabywcę, to niezakończona inwestycja developerska oraz zaciągnięty na ten cel kredyt.
Od blisko 3 lat funkcjonuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale dotyczy ona jedynie przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie tego aktu normatywnego.
W pozostałych przypadkach poszkodowany klient developera musi radzić sobie na podstawie dotychczasowych regulacji, przede wszystkim przy wykorzystaniu przepisów Prawa upadłościowego i naprawczego, czy Kodeksu cywilnego.
Na podstawie tej ostatniej ustawy swych praw dotyczących zaciągniętego w walucie kredytu próbował dochodzić klient upadłego developera, który chciał się uchylić od skutków zawartej z bankiem umowy kredytowej. We wniesionym do sądu pozwie zażądał on ustalenia, że umowa kredytu budowlanego w walucie wymienialnej ulega rozwiązaniu.
Jako podstawę prawną swych roszczeń wskazał art. 357 [1] Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”
Stroną pozwaną był w tym przypadku bank, z którym powód zawarł umowę kredytową w celu finansowania budowy lokalu mieszkalnego. Powód wskazywał, że sąd ogłosił upadłość developera, a ta spowodowana była kryzysem gospodarczym, co uzasadnia rozwiązanie umowy kredytowej i rozliczenie stron w oparciu o przepis art. art. 357 [1] Kc. Powód zarzucił stronie pozwanej, że na skutek odmowy zwrotnego przeniesienia wierzytelności, jaka przysługiwała powodowi wobec developera, został pozbawiony możliwości dochodzenia roszczeń pieniężnych od spółki jeszcze przed ogłoszeniem jej upadłości. W podstawach faktycznych wniesionego pozwu powód wskazywał, że nadzwyczajną zmianą stosunków była upadłość developera, modyfikując następnie to stanowisko w apelacji i wskazując, że kryzys gospodarczy, który tę upadłość wywołał, jest owym nadzwyczajnym zdarzeniem. Związek przyczynowy powód skonstruował w ten sposób, że kryzys gospodarczy (przyczyna) spowodował upadłość spółki, ta z kolei doprowadziła do nie wywiązania się developera ze swojego zobowiązania w postaci wybudowania lokalu i pomimo braku mieszkania powód musi nadal spłacać kredyt, co grozi mu rażąca stratą (skutek).
Sądy obu instancji nie podzieliły racji klienta upadłego developera. Zawierając umowę z deweloperem a następnie zaciągając kredyt na zakup nieruchomości powód musiał liczyć się z tym, że po stronie dewelopera mogą wystąpić opóźnienia w realizacji inwestycji lub wręcz zamówiony przez niego lokal mieszkalny w ogóle nie powstanie. Takie ryzyko powód świadomie na siebie przyjął.
Odnosząc się do kwestii upadłości dewelopera, Sąd I. Instancji uznał, że to zdarzenie nie stanowi nadzwyczajnej zmiany stosunków. Tylko masowa upadłość przedsiębiorców, spowodowana głębokim kryzysem gospodarczym, wyjątkowymi perturbacjami gospodarczymi na rynku finansowo-inwestycyjnym, może być uznana za okoliczność nadzwyczajną. Faktem powszechnie znanym jest światowy kryzys gospodarczy, który dotknął również Polskę, skutki którego niewątpliwie odbiły się również na branży budowlanej oraz kondycji firm deweloperskich, jednak z ogłoszenia upadłości pojedynczego developera nie można wysnuwać wniosku o znaczącym pogorszeniu się kondycji finansowej firm deweloperskich i załamaniu rynku nieruchomości.
Ogłoszenie upadłości dewelopera, nie uzasadnia żądania powoda o takie ukształtowanie łączącego go z pozwanym stosunku zobowiązaniowego, na podstawie którego bank zwolni go z długu i wstąpi do postępowania upadłościowego w miejsce powoda. Bank nie ponosi odpowiedzialności za sytuację, w której znalazł się powód i nie może z tego tytułu ponosić ujemnych konsekwencji. Strona pozwana ma prawo zaspokajać się z wpłat dokonywanych przez powoda tytułem spłaty poszczególnych rat kredytowych i nie można wymagać od niej, by zrezygnowała z takiej formy zaspokojenia.
Podzielając to wnioskowanie Sąd Apelacyjny dodał, że w warunkach gospodarki rynkowej okres dekoniunktury jest zjawiskiem naturalnym, chyba, że jego skala jest tego rodzaju, że wywołuje skutki w wymiarze globalnym. Takim nadzwyczajnym wydarzeniem w sferze gospodarczej byłyby tak szczególnie głębokie zmiany, które doprowadziłyby do załamania gospodarczego objawiającego się gwałtownym spadkiem wszystkich wskaźników ekonomicznych, nadzwyczajnym wzrostem bezrobocia, hiperinflacją i masową upadłością firm. Tymczasem pomimo ogólnoświatowego kryzysu, którego skutki odczuła także gospodarka polska, z żadnym z tych zjawisk nie mieliśmy do czynienia. Upadek nawet wielu firm developerskich nie miał jednak charakteru masowego bowiem te duże, dysponujące własnym kapitałem, być może lepiej zarządzone, utrzymały swoją pozycję na rynku. Czasowa dekoniunktura w branży budowlanej, nie spowodowała, że ta część gospodarki przestała funkcjonować lub przetrwała w szczątkowej formie. Kryzys nie skutkował takim zachwianiem gospodarki, aby można mówić o załamaniu branży budowlanej, czy jakiejkolwiek innej. Bez względu na to ile opracowań, analiz czy ekspertyz powód nie złożyłby do sprawy, nie zmieni to powszechnie znanej rzeczywistości, że kryzys światowy miał wpływ na polską gospodarkę, ale nie w stopniu, aby doprowadził do jej zapaści.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że spłata kredytu na dotychczasowych warunkach nie grozi powodowi rażącą stratą tylko dlatego, że za środki pochodzące kredytu nie otrzymał ekwiwalentu. Powód zarówno przed kryzysem gospodarczym i przed ogłoszeniem upadłości spółki, jak i po zaistnieniu tych zjawisk spłacał i nadal spłaca kredyt z własnych dochodów. Nie zwiększyły się na skutek któregokolwiek z tych zdarzeń obciążenia finansowe powoda, nie wzrosły raty, ani częstotliwość ich spłat. Fakt, iż dotychczas developer nie wybudował mieszkania, nie powoduje przecież, że wywiązanie się ze spłaty kredytu musi się odbywać dodatkowym nakładem środków grożących mu rażącą startą. Żaden kredytobiorca nie może zwolnić się ze zobowiązania zwrotu pieniędzy tylko dlatego, że nie uzyskał, w zamian za pożyczone środki, ekwiwalentu. Bank udzielił kredytu na określony cel, ale jego spłata nigdy nie była uzależniona od tego czy cel ten zostanie osiągnięty.
Jeżeli nawet upadłość developera byłaby spowodowana wyłącznie niekorzystnymi zjawiskami ekonomicznymi, nie daje to podstaw do wkraczania sądu w treść umowy z bankiem finansującym budowę mieszkania, bowiem upadłość spółki jest zjawiskiem z którym musi liczyć się jej kontrahent także w warunkach koniunktury na rynku, a hipotezą powołanego przepisu są objęte tylko takie zmiany, które wykraczają poza zwykłe ryzyko kontraktowe. Wreszcie koniecznym warunkiem modyfikacji umowy jest wykazanie, że spełnienie świadczenia w warunkach kryzysu, będzie łączyło się z nadmiernymi trudności lub groziło jednej ze stron rażącą stratą. Dla zastosowania tej normy prawnej nie jest wystarczające wykazanie jakie skutki określone zjawisko, nawet mające cechy nadzwyczajnej zmiany stosunków, wywołało w spełnieniu świadczenia z innej umowy niż ta, której zmiany lub rozwiązania domaga się strona.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, sądy niestety oddaliły żądanie rozwiązania umowy kredytu budowlanego w walucie wymienialnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. I ACa 1362/12, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
