Dzisiejszy temat jest co najmniej intrygujący, a sama konstrukcja może wydawać się nienaturalna. Przypomnę, że zgodnie z art. 389 § 1 Kc „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Powyższy przepis zakłada zatem, że umowę właściwą poprzedza inne porozumienie, na mocy którego strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonego kontraktu. W przypadku nie dojścia do skutku stronom takiej umowy przyrzeczonej przysługuje szereg uprawnień, związanych z odszkodowaniem, czy nawet żądaniem dochodzenia przez uprawnionego zawarcia umowy przyrzeczonej.
W orzecznictwie można jednak znaleźć takie „kwiatki”, gdzie umowa przedwstępna poprzedzona jest…inną umową przedwstępną.
Na kanwie jednej ze spraw Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 28 października 2010 r., sygn. II CSK 219/10 – źródło Legalis) pracował na stanie faktycznym, zgodnie z którym strony sporu zawarły pisemną umowę przedwstępną (…), obligującą obie strony do zawarcia w terminie 7 dni (…) umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, obejmującej umowę o wyodrębnienie i sprzedaż lokalu biurowego, opisanego szczegółowo w tej umowie. Zgodnie z § 4 umowy, powód wpłacił pozwanemu 100 000 zł zadatku w rozumieniu art. 394 Kc.
W ocenie sądu apelacyjnego, poprzedzającego rozstrzygnięcie SN-u „niedopuszczalne jest zawieranie umowy przedwstępnej obejmującej przyrzeczenie zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (art. 389 KC). Pozostaje to sprzeczne z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki kształtują przepisy o umowie przedwstępnej.” Sąd Najwyższy nie zgodził się z taką wykładnią, uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi apelacyjnemu.
Uchylając wyrok, SN podkreślił, że „w literaturze nie dostrzega się zasadniczych argumentów, mających eliminować de lege lata możliwość zawarcia umo
wy przedwstępnej (stosownego pactum de contrahendo) poprzedzającej dalszą (inną) umowę przed-wstępną (art. 389 KC). Możliwa jurydycznie byłaby zatem taka sekwencja umów, w której pierwsza umowa przed-wstępna obligowałaby strony (lub jedną stronę) do zawarcia innej umowy przedwstępnej (jako "pierwszej") umowy przyrzeczonej, a z kolei ta umowa przedwstępna mogłaby zawierać zobowiązanie obu stron (lub jednej strony) do zawarcia określonej umowy definitywnej, tj. "drugiej" umowy przyrzeczonej. Dopuszczalne jest bowiem zawarcie umowy przedwstępnej obligującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (art. 389 KC), tworzącej jedynie skutki obligacyjne dla obu stron.”
Sąd Najwyższy skrytykował stanowisko sądu apelacyjnego, wyjaśniając, że „nie sposób podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego, że omawiana sekwencja umów obligacyjnych (przyjęta również w wyroku Sądu Okręgowego) pozostaje jednak w sprzeczności z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 353 [1] KC). Nie ma bowiem zasadniczych przeszkód prawnych uniemożliwiających zainteresowanym stronom dokonanie rozporządzenia określonym prawem majątkowym także przy wykorzystaniu konstrukcji wspomnianej sekwencji umów, przy założeniu, że obie umowy przedwstępne mogą wywoływać jedynie skutki obligacyjne.”
Zwracam tu uwagę, że Sąd Najwyższy zauważył, że taka sekwencja zawieranych umów może wywoływać jedynie skutki obligacyjne, co pewnie związane było z zawarciem pierwszej umowy w formie pisemnej (bo wcześniej SN wskazywał, że „rozporządzający skutek prawny strony mogą zatem osiągnąć także w wyniku wspomnianej sekwencji umów: umowa przedwstępna, kolejna umowa przedwstępna - "pierwsza" umowa przyrzeczona, umowa definitywna - "druga" umowa przyrzeczona”).
