W zasadzie tytuł mógłby brzmieć: Uważaj komu wynajmujesz mieszkanie! Skąd to stwierdzenie? Mówiąc w dużym uproszczeniu, od tego komu wynajmuje się lokal mieszkalny zależy stawka podatkowa w podatku od nieruchomości. Wynajęcie lokalu podmiotowi prowadzącemu w nim działalność może doprowadzić do „wskoczenia” w najwyższą z możliwych stawek, przewidzianą dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Tradycyjnie odwołam się tu do przykładów. W jednym z orzeczeń NSA poczynił następujące ustalenia faktyczne (oczywiście w ślad za ustaleniami organów). Podatnik, będący osobą fizyczną, był właścicielem lokali znajdujących się w kamienicy. Dotychczas, najmując swe lokale korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 7 ust.1 pkt 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tj. z dnia 14 maja 2014 r., Dz.U. z 2014 r. poz. 849), stanowiącym, że zwalnia się z podatku od nieruchomości grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Niestety, wynajął on część tych lokali na rzecz spółki kapitałowej (sp. z o.o.) która jak ustalono prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania. Przedmiot działalności Spółki obejmuje m.in. działalność objętą kodem 55.23 – miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, gdzie indziej niesklasyfikowane oraz kodem 70.2 – wynajem nieruchomości na własny rachunek. Spółka ta złożyła wniosek o dokonanie wpisu do ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie. Jak ustalił NSA nie może zatem budzić wątpliwości, że działalność w postaci oferowania a następnie wynajmu lokalu nieograniczonej grupie osób, za odpłatnością, będzie prowadzona w sposób zorganizowany i jest nakierowana na przysporzenie zysku. Okoliczności powyższe nie były zresztą kwestionowane przez skarżącego. Co więcej, w złożonych odwołaniach wskazano wprost, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania turystom. Spółka wykorzystuje więc lokale wynajęte od skarżącego do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na świadczeniu usług hotelarskich w budynku niebędącym obiektem hotelarskim. Powyższy fakt pozostaje w zgodzie z zawartymi ze skarżącym umowami najmu, które zezwalają Spółce na wykorzystywanie przedmiotowych lokali na cele mieszkaniowe z prawem ich dalszego podnajmowania.
W tak ustalonym stanie faktycznym NSA podkreślił, że zgodnie z treścią art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. 2014 r. poz. 196) przez użyte w ustawie określenie usługi hotelarskie należy rozumieć - krótkotrwale, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Działalność Spółki, zdaniem Sądu, spełnia wszelkie cechy działalności gospodarczej o jakiej mowa w art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Zgodnie z zawartą w tym przepisie definicją, działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Niewątpliwie działalność prowadzona przez Spółkę, polegająca na oferowaniu przedmiotowych lokali na wynajem ma charakter profesjonalny, zorganizowany (Spółka oferuje lokale do wynajmu) i jest nakierowana na osiągniecie zysku. Nie może bowiem budzić wątpliwości, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom, za odpłatnością jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku. Oferowanie turystom w ramach krótkotrwałego wynajmu lokali przez spółkę prawa handlowego stanowi istotę przedmiotu działalności gospodarczej wskazanej spółki, generującą po jej stronie przychody poprzez wykorzystywanie przedmiotowych mieszkań w ramach usługi ich wynajmu. Jest oczywistym, iż zasadniczą rolą wynajmu lokalu jest zapewnienie klientom (w tym przypadku na krótki czas) tzw. zakwaterowania. Realizacja celów mieszkalnych przez klientów Spółki w ramach zawieranych umów najmu lokali wpisuje się więc w sposób bezpośredni w przedmiot działalności gospodarczej Spółki. Prowadzenie więc przez Spółkę działalności gospodarczej w oparciu i dzięki wspomnianym lokalom mieszkalnym przesądza, iż lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Z powyższej okoliczności wynikał nieprzyjemny dla wynajmującego Spółce podatnika fakt, tj. przyjęcie przez Sąd, że oddanie nieruchomości (jej części) przez właściciela nie będącego przedsiębiorcą w posiadanie zależne (najem, dzierżawę) może zaktualizować istnienie obowiązku podatkowego po stronie adresata normy z art. 7 ust. 1 pkt 6 u.p.o.l., jeżeli posiadacz zależny będzie zajmować przedmiot opodatkowania w sposób, który ustawodawca podatkowy traktuje za podstawę utraty zwolnienia podatkowego, tj. na cele działalności gospodarczej (tak Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 2018 r., sygn. II FSK 559/16, źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych
