Zgodnie z art. 195 k.c. przez współwłasność rozumieć należy stan, w którym własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Choć współwłasność występuje w praktyce stosunkowo często (powstaje np. w wyniku dziedziczenia), to jest jednak stanem przejściowym. Tej „przejściowości” zdaje się dawać wyraz sam ustawodawca, który w przepisach dotyczących współwłasności (art. 195 k.c. i n.) przewidział kilka sposobów jej zniesienia.
Podejście do współwłasności reprezentowane przez prawodawcę jako stanu zasadniczo tymczasowego należy w tym miejscu podzielić. Nierzadko bowiem pomiędzy właścicielami tej samej rzeczy dochodzi do nieporozumień (czasem wręcz konfliktów), w szczególności w zakresie zarządu rzeczą wspólną, ponoszenia nakładów, czerpania korzyści itp. W takiej sytuacji zniesienie współwłasności pozostaje czasem jedynym wyjściem.
Zasadniczo możemy wyróżnić dwa tryby zniesienia współwłasności: umowny oraz sądowy, przy czym dużo szybsze, a także związane z mniejszymi kosztami jest oczywiście dojście przez współwłaścicieli do porozumienia i zawarcie umowy. Zawierając umowę będziemy mogli w zasadzie swobodnie uregulować sposób w jaki współwłasność znosimy oraz wysokość ewentualnych spłat, dopłat itp.
Nie zawsze jednak dojście do porozumienia przez współwłaścicieli rzeczy będzie możliwe, zwłaszcza, jeśli ich liczba jest stosunkowo duża, a interesy (a czasem także emocje) - sprzeczne. W takiej sytuacji jedynym wyjściem będzie skierowanie sprawy na drogę sądową, a do złożenia stosownego wniosku w tym zakresie uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli (o ile wcześniej tego prawa w drodze czynności prawnej nie wyłączono).
Odnosząc się w tym miejscu do sądowego trybu zniesienia współwłasności, należy stwierdzić, iż podstawowym (i „sugerowanym” chyba przez samego ustawodawcę) rozwiązaniem jest podział rzeczy wspólnej (np. utworzenie z jednej nieruchomości stanowiącej współwłasność dwóch odrębnych nieruchomości), o ile taki podział jest możliwy i nie sprzeciwia się temu sam charakter przedmiotu współwłasności. Jeżeli podział rzeczy wspólnej okaże się jednak niemożliwy czy niedopuszczalny, zniesienie współwłasności będzie mogło nastąpić w drodze przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem dokonania spłaty pozostałych. Wysokość i terminy spłat ustalone zostaną przez sąd, przy czym możliwe jest rozłożenie spłat na okres do 10 lat.
Ostatecznym sposobem na zniesienie współwłasności jest dokonanie sprzedaży rzeczy wspólnej w trybie przewidzianym przepisami kodeksu postępowania cywilnego (w trybie licytacji nieruchomości). W tym zakresie należy jednak zauważyć, iż ceny nieruchomości osiągane w trybie licytacji są stosunkowo niższe od tych, jakie panują na wolnym rynku.
Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że najkorzystniejszym dla współwłaścicieli jest zniesienie współwłasności w drodze umowy. Jeżeli zawarcie takiego porozumienia nie jest jednak możliwe, strony (współwłaściciele) zmuszeni będą do wystąpienia na drogę sądową z odpowiednim wnioskiem, co jednak związane jest z ograniczeniami i ryzykami opisanymi powyżej.
