W dobie boomu mieszkaniowego i stale rosnących cen nieruchomości nierzadko jest tak, że to nie sprzedawca bije się o klienta, ale klient o nieruchomość, którą chce w danej lokalizacji, albo po atrakcyjnej cenie kupić.
Zdarza się, że umowy, którzy podpisują klienci deweloperów zawierają postanowienia dotyczące odbioru lokalu, umożliwiające oddalenie w czasie odbioru lokalu (najczęściej z tzw. przyczyn niezależnych od sprzedającego), albo regulujące naliczanie kar umownych z tytułu opóźnienia bądź zwłoki.
Każdy kto popisywał umowę deweloperską (bądź przedwstępną) i chciał wprowadzać w niej jakieś zmiany w mniejszym bądź większym stopniu napotkał na opór sprzedającego w dokonywaniu nowelizacji umowy. Nabywcy, skupieni na kupnie, często „odpuszczają” wprowadzanie zmian, umożliwiających im lepszą pozycję w sytuacjach kryzysowych.
Do zapisów, które ułatwiają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu opóźnienia w zdaniu lokalu należą m. in. te zakreślające precyzyjnie datę wydania lokalu oraz precyzujące zasady naliczania kar umownych. Im mniej jest w umowie okoliczności, w jakich deweloper może przesunąć datę odbioru lokalu tym lepiej (ale to oczywista oczywistość). Mniej jasne dla przeciętnego Kowalskiego są meandry naliczania kar umownych. Wyjaśnienia bowiem wymaga, że np. zwłoka to nie jest synonim opóźnienia – jest to pojęcie węższe, występujące kiedy sprzedawca zawinił przy wydaniu lokalu. Proszę się więc nie zdziwić, kiedy deweloper odmówi zapłaty kary umownej, wskazując, że to nie on zawinił powstałej sytuacji. Warto też zastrzegać w umowach, że naliczone kary umowne to nie całość odszkodowania, którego może dochodzić nabywca, ale że może on dochodzić swych roszczeń w wysokości przekraczającej wartość naliczonej kary umownej. Ta ostatnia to bowiem substytut zryczałtowanego odszkodowania, ale jeżeli w umowie nie znajdzie się stosowne zastrzeżenie, wyczerpuje całość roszczeń, jakie miał nabywca na wypadek, który obejmowała zastrzeżona kara umowna.
Czy jednak deweloper ma pełną dowolność w ograniczaniu swej odpowiedzialności? Oczywiście nie. Tu na straży konsumenta stoją przepisy Kodeksu cywilnego, dotyczące postanowień abuzywnych. W bogatym orzecznictwie sądowym dotyczącym tych tematów znaleźć można stanowiska, które kazuistycznie na tle wybranych stanów faktycznych wskazywały, kiedy przedsiębiorca „przeholował” z ograniczaniem swej odpowiedzialności.
I tak, w ślad za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 17 lipca 2013 r. (sygn. I ACa 125/13, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych) wyjaśnić można, że „Rażąco narusza interesy jednej ze stron możliwość naliczenia przez nią kary umownej, pomimo nieterminowego wykonania umowy przez drugą stronę dopiero po przekroczeniu o sześć miesięcy terminu wybudowania i udostępnienia lokalu. Tego rodzaju zapis umowy rażąco narusza interes konsumenta, na rzecz którego nie zastrzeżono analogicznego, symetrycznego uprawnienia.”. Ten sam sąd w wyroku z dnia 19 czerwca 2013 r. (sygn. I ACa 1572/1, źródło: Legalis) orzekł natomiast, że „Postanowienie zawarte w umowie przedwstępnej zmierzające do ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności dewelopera w sytuacji niedotrzymania określonego w umowie terminu zakończenia inwestycji - jako klauzula niedozwolona jest postanowieniem niewiążącym konsumenta.” Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2017 r. (sygn. VI ACa 145/16, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych) stwierdził, że „Sprzeczne z dobrymi obyczajami jest takie ukształtowanie postanowienia zastrzegającego karę umowną, że jej wysokość ogranicza istotnie odpowiedzialność przedsiębiorcy za tę szkodę do obowiązku zapłaty kwoty o wysokości nieistotnej w stosunku do wartości przewidywanych korzyści przedsiębiorcy z zawarcia umowy”.
Samo powołanie się na okoliczność, iż naszym zdaniem dany zapis stanowi postanowienie abuzywne nie powoduje takiego skutku, więc przygotować się należy na batalię sądową. Przy czym, korzystając na dorobu orzecznictwa, jeszcze przed wszczęciem ewentualnego procesu można oszacować swoje szanse i ponegocjować z deweloperem, jeśli faktycznie zaszły okoliczności powodujące szkodę po stronie nabywcy.
