Sytuacja przedstawiona w tytule dzisiejszego bloga nie jest wcale nietypowa. Nie można przecież wykluczyć, że deweloper pomiędzy umową deweloperską, a terminem przeniesienia na nabywcę nieruchomości własności tej nieruchomości dojdzie do przekonania, że bardziej „opłaca” mu się odstąpić od umowy deweloperskiej i sprzedać nieruchomość po wyższej cenie.
Czy deweloper ma takie uprawnienia? Jeżeli umowa została zawarta w trybie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. z dnia 30 sierpnia 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 1805) to deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach.
Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy). Ponadto deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej (tak art. 29 ust. 5 w/w ustawy).
Co jednak w sytuacji kiedy deweloper stosuje uniki i „sztuczki” mające na celu nie wywiązanie się z zawartej umowy deweloperskiej? W skrajnym przypadku sprawa może być skierowana na drogę karną, ale to nie temat na bloga.
Zasadniczo w takiej sytuacji poszkodowanemu nabywcy nieruchomości (niedoszłemu jej właścicielowi) przysługuje powództwo oparte na art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.”
Treścią żądania powoda jest wówczas nakazanie pozwanemu deweloperowi, aby złożył oświadczenie woli, w którym ustanawia odrębną własność nieruchomości dokładnie opisanej w umowie deweloperskiej i przeniesie na powoda prawo własności tej nieruchomości.
Prawidłowe sformułowanie powództwa jest niezwykle istotne, bo jak wskazuje się w orzecznictwie błędem jest nakazanie deweloperowi złożenia oświadczenia przeniesienia na powoda własności spornej nieruchomości, czyli potwierdzenia wyrokiem obowiązku wynikającego potencjalnie z treści skutecznej umowy przedwstępnej (tak np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 23 marca 2018 r., sygn. V ACa 1010/17 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
Do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia prawa własności na nabywcę w związku z wykonaniem umowy deweloperskiej konieczne jest zachowanie pewnej sekwencji czynności tj.: (1) zakończenie budowy przez dewelopera, (2) uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub brak sprzeciwu organu administracyjnego po zawiadomieniu o zakończeniu budowy budynku (co wynika z przepis art. 55 pkt 1 pr. budowlanego), (3) odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego), (4) zawarcie umowy rozporządzającej.
Wskazać jednak należy, że zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej celem ustawodawcy jest ochrona interesów nabywcy a nie dewelopera (właśnie poprzez umożliwienie nabywcy dokonania oględzin lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie wadliwości tego przedmiotu przed jego nabyciem na podstawie umowy rozporządzającej). Jeżeli więc odbiór nie zostaje skutecznie przeprowadzony i to nie z powodu niestawiennictwa nabywcy, to z odmową jego dokonania nie mogą łączyć się niekorzystne dla nabywcy skutki. Przez większość komentatorów przyjęte zostało stanowisko, że umowa rozporządzającą zawarta bez uprzedniego odbioru lokalu mieszkalnego jest ważna (tak B. Szczytowska, w: H. Ciepła, Tytuł: Komentarz do art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego). Może zdarzyć się bowiem (…), że deweloper - mimo wezwania - nie przystępuje do odbioru i wówczas poprzestanie na wykładni literalnej przepisu art. 27, który w sekwencji czynności przewiduje dokonanie czynności odbioru przed czynnością rozporządzającą oznaczałoby, że nabywca nie mógłby zawrzeć umowy przenoszącej własność przysługującego mu na podstawie umowy deweloperskiej prawa (tak Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r., sygn. I C 938/15 , źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
W przypadku, gdy deweloper nie chce przenieść własności lokalu (nieruchomości), nabywcy przysługują więc skuteczne, sądowe narzędzia, które pozwolą mu nabyć własność rzeczy, niezależnie od woli drugiej strony umowy deweloperskiej.
