Zgodnie z ogólną zasadą superficies solo cedit, budynki oraz inne urządzenia trwale związane z gruntem uważane są za część składową tego gruntu i w związku z tym stanowią własność właściciela gruntu. Rozwiązanie to znane już było w prawie rzymskim i również dziś jest powszechnie akceptowane. W niektórych sytuacjach może się jednak okazać nie do końca dostosowane do potrzeb życia codziennego – posłużmy się w tym miejscu przykładem, który stosunkowo często zdarza się w praktyce:
Pan X jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości A o powierzchni 3000 m2, na której znajduje się dom mieszkalny zajmujący powierzchnię ok. 300 m2, pozostała część jest natomiast niezabudowana.
X posiada dwoje dzieci – córkę Z oraz syna Y. Syn Y wyjechał za granicę, natomiast córka Z wraz ze swoim mężem zamieszkała z X w domu w miejscowości A.
Po tym, jak Z urodziła dwójkę dzieci, postanowiła wraz z rodziną zbudować swój własny dom i wyprowadzić się od ojca. Ponieważ dzieci Z kochały swojego dziadka, a X chciał „mieć córkę blisko siebie”, zaproponował, aby wybudować budynek na działce w miejscowości A, która stanowiła jego własność.
Córka Z zgodziła się na propozycję ojca. Uzyskano wszelkie uzgodnienia, pozwolenia, decyzję oraz kredyt w wysokości 400.000 zł i Z zbudowała dom na działce swojego ojca. Wszelkie koszty związane z budową domu ponosiła Z i jej mąż, podobnie jak koszty jej utrzymania (podatki od nieruchomości, koszty remontu itp.). Nie dokonano natomiast żadnych czynności w zakresie przeniesienia własności nieruchomości położonej w A.
X, chcąc zachęcić syna do powrotu z zagranicy postanowił w testamencie, że cały jego majątek na wypadek śmierci ma się stać własnością Y. Uznał, że takie rozwiązanie jest sprawiedliwe – córce „dał” grunt na budowę domu, resztę miał otrzymać syn.
Po śmierci X i przejściu własności nieruchomości na syna, ten żąda, aby jego siostra opuściła dom, który zajmowała, gdyż to on jest jego właścicielem. Argumentuje przy tym, że cała działka w miejscowości A zgodnie z wolą X stała się jego własnością, a budynki i inne urządzenia na gruncie stanowią własność właściciela gruntu, czyli właśnie Y.
Aby zapobiec sytuacjom opisanym powyżej (które w odbiorze społecznym uchodziłyby po prostu za niesprawiedliwe), ustawodawca wprowadził w artykule 231 k.c. instytucję, stanowiącą swego rodzaju wyłom od zasady superficies solo cedit.
Zgodnie z ww. przepisem (w pewnym uproszczeniu) osoba, która władając w dobrej wierze gruntem jak właściciel wzniosła na tym gruncie budynek, którego wartość znacznie przewyższa wartość zajętej działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na nią własność tej działki za wynagrodzeniem. Z drugiej strony, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości znacznie wyższej niż wartość gruntu, może żądać, aby ten, kto budynek wzniósł odkupił od niego zajętą działkę.
Odnoszą powyższe do naszego przykładu należy stwierdzić, że Pani Z może żądać, aby jej brat stawił się w wyznaczonym terminie u notariusza i „sprzedał” jej część nieruchomości, na której wybudowała dom. Jeśli brat odmówi przeniesienia własności nieruchomości, Z będzie mogła wystąpić z odpowiednim roszczeniem na drogę sądową, wykazując spełnienie przesłanek określonych w art. 231 k.c., czyli:
a) budowa budynku na cudzym gruncie (w naszym przykładzie nie budzi wątpliwości – Pani Z zbudowała dom na nieruchomości swojego ojca (X), która w wyniku dziedziczenia stała się własnością Y);
b) wartość budynku znacznie przewyższa zajętą nieruchomość (stwierdzenie tej okoliczności wymaga z reguły wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, ale często, zwłaszcza na terenach wiejskich, gdzie ceny gruntu zasadniczo są niższe niż w miastach, warunek ten też jest spełniony i tak przyjmujemy również w naszym przykładzie),
c) osoba, która wzniosła budynek na gruncie jest jego posiadaczem samoistnym (posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą jak właściciel, tzn. wykonuje wszystkie przysługujące właścicielowi prawa i obowiązki – przyjmujemy, że w naszym przykładzie też tak było, o czym świadczy m.in. płacenie przez Z podatku od nieruchomości – szerzej o posiadaniu samoistnym i zależnym przy następnej okazji)
d) posiadanie gruntu następuje w dobrej wierze, tzn. zachodzi błędne, choć usprawiedliwione przekonanie, że danej osobie (w naszym wypadku Pani Z) przysługuje określone prawo do gruntu, na którym wzniesiony zostaje budynek.
Ponad wszelką wątpliwość należy stwierdzić, że ostatni z ww. warunków, tzn. dobra wiara Pani Z co do tytułu prawnego przysługującego jej do gruntu na którym wzniosła budynek, nie zachodzi. Budując dom, powinna była wiedzieć, że grunt należy do jej ojca, a jeśli miała wątpliwości w tym zakresie, powinna ustalić tę okoliczność np. przez zaznajomienie się z treścią księgi wieczystej bądź zasięgając porady prawnika.
Może się zatem wydawać, że roszczenie Pani Z w sądzie nie znajdzie ochrony właśnie ze względu na złą wiarę posiadania. W tym zakresie jednak odwołać należy się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, który wbrew dosłownemu brzmieniu art. 231 k.c. stoi na stanowisku, że na równi z posiadaczem w dobrej wierze traktować należy na gruncie ww. przepisu posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli z uwagi na szczególne okoliczności wymagają tego zasady współżycia społecznego.
W przykładzie, o którym mowa we wstępie należałoby zatem wskazać, że budowa budynku nastąpiła za wyraźną zgodą (a wręcz na życzenie) Pana X, a poza tym dom zamieszkuje Z wraz ze swoją rodziną, spłacając kredyt i ponosząc wszelkie inne koszty związane z utrzymaniem domu i gruntu. „Pozbawienie Z dachu nad głową” tylko ze względu na to, że właścicielem nieruchomości stał się jej brat Y, byłoby zatem niezgodne z zasadami współżycia społecznego i nie powinno korzystać z ochrony prawnej, a zatem Z mogłaby skutecznie żądać przeniesienia na nią własności nieruchomości za wynagrodzeniem na drodze sądowej.
Pomimo, że rozszerzająca wykładnia pojęcia dobrej wiary przez Sąd Najwyższy w świetle art. 231 k.c. jest krytykowana, to stanowi – jak się wydaje – rozwiązanie odpowiadające społecznemu poczuciu sprawiedliwości i może być powoływane na uzasadnienie roszczeń dochodzonych na podstawie ww. przepisu, zwłaszcza w sytuacjach zbliżonych do powyższego przykładu.
