Kontynuując tematykę deweloperską z ostatniego bloga niejako w drodze przypomnienia podsumuję dziś oczywistą dla mnie zasadę, zgodnie z którą niedozwolonym postanowieniem umownym, które nie wiąże konsumenta jest zapis, który wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tak wprost art. 385 [3] pkt 2 Kpc).
W przypadku umów zmierzających do przeniesienia przez przedsiębiorcę na konsumenta prawa własności nieruchomości takimi zapisami będą w szczególności zapisy umowne, zgodnie z którymi stawający oświadczają, że strony umowy dokonały wszelkich wzajemnych rozliczeń związanych ze zbyciem przedmiotu umowy i w związku z tym strony nie mają wobec siebie wzajemnych roszczeń związanych z wykonaniem umowy przedwstępnej (porównaj postanowienie nr 2191 z Rejestru klauzul niedozwolonych). Abuzywnym zapisem będzie też stwierdzenie, że strony oświadczają, że nie mają względem siebie żadnych roszczeń, ani nie będą w przyszłości występować wobec siebie z żadnymi roszczeniami finansowymi z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz z umowy przedwstępnej (porównaj postanowienie nr 1504 z Rejestru klauzul niedozwolonych).
Takim niecnym zabiegom stosowanym przez przedsiębiorców przeciwstawiają się też sądy, które wskazują, że „Postanowienie zawarte w umowie przedwstępnej zmierzające do ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności dewelopera w sytuacji niedotrzymania określonego w umowie terminu zakończenia inwestycji - jako klauzula niedozwolona jest postanowieniem niewiążącym konsumenta” (tak np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 19 czerwca 2013 r., sygn. I ACa 1572/12, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
Sądy wskazują ponadto, że „Nie można skutecznie ani etycznie, ani prakseologicznie, ani też jurydycznie uzasadnić rozwiązania drastycznie ograniczającego możliwość uzyskania przez konsumenta naprawienia szkód, które zostały mu wyrządzone w sposób zawiniony przez przedsiębiorcę. Podkreślić należy, iż odpowiedzialność przedsiębiorcy w ogóle nie powstanie, jeżeli będzie on wykonywał swe obowiązki w sposób należyty. Konsument nie może natomiast uwolnić się od ryzyka wyrządzenia mu szkód przez przedsiębiorcę postępując właściwie. Szkodę, która pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z uchybieniem przedsiębiorcy naprawić powinien sprawca, a nie konsument, któremu niczego słusznie zarzucić nie można.” (tak Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - VII Wydział Gospodarczy z dnia 25 lipca 2018 r., sygn. VII AGa 1081/18, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
Oprócz postanowień, które wprost ograniczają odpowiedzialność deweloperów, za niedozwolone uznać należy ponadto te, które w sposób pośredni ograniczają odpowiedzialność dewelopera, np. poprzez limitację zastrzeżonych kar umownych za opóźnienie w przeniesieniu prawa własności nieruchomości. Boleśnie przekonał się o tym ostatnio jeden z przedsiębiorców budujących w Wielkopolsce, który został ukarany przez UOKiK m. in. z powodu stosowania zapisów ograniczających naliczenie kary umownej w przypadku nie dotrzymania terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia prawa własności lub wydania mieszkania. W ocenie urzędu takie zapisy uznać należy za niedozwolone (patrz komunikat UOKiK w sprawie Decyzji nr RPZ 5/2019).
W związku z tą ostatnią sprawą wyjaśnienia również wymaga, że stosowanie klauzul abuzywnych przez przedsiębiorców może zostać uznane za naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a UOKiK może zakazać ich wykorzystywania i nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną. Ale to już temat na osobnego bloga.
