Jak wskazuje tytuł dzisiejszego bloga, powracam do kontrowersyjnego tematu wynagradzania właściciela nieruchomości za negatywne skutki posadowienia urządzenia przesyłowego poza tzw. czynną strefą służebności.
Krótko przypominając wyjaśnię, że przedsiębiorcy przesyłowi w toku postępowań służebnościowych wykazują, że ich aktywność na cudzych nieruchomościach ogranicza się do tzw. czynnego pasa służebności, w którym wykonywane są czynności eksploatacyjne, konserwacyjne, remontowe, itp. I tylko za tą część obciążenia służebnością nieruchomości winno należeć się wynagrodzenie za ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.
Pozostała część nieruchomości, często ograniczona przez administracyjne regulacje, lub po prostu ograniczona faktycznie przez obecność urządzenia przesyłowego nie mieści się w tej czynnej strefie przesyłowej, a więc wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie powinno się do niej odnosić.
Sądy niestety dość często podzielają ten punkt widzenia, choć w mojej ocenie przeważnie niesłusznie. Ograniczenia w wykonywaniu prawa własności na nieruchomości są przecież nierozerwalnie związane z istnieniem urządzenia przesyłowego.
Nie wchodząc już w szczegóły czy właściciel nieruchomości może i powinien dochodzić swych praw w trybie administracyjnym, wskazuję, że w mojej ocenie, jeżeli ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości są związane z istnieniem na działce urządzenia przesyłowego, odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno co do zasady uwzględniać ten fakt. I to nie tylko w odniesieniu do wskazywanego jak wyżej pasa czynnego służebności, ale w stosunku do całej nieruchomości.
Nie ma przecież uzasadnienia ustawowego do tego, aby ekwiwalent jaki właściciel nieruchomości otrzymuje za ustanowienie na jego rzeczy ograniczonego prawa rzeczowego ograniczał się jedynie do pasa wskazywanego przez właściciela urządzenia przesyłowego (czyli przez podmiot, który jest żywo zainteresowany, aby to wynagrodzenie było jak najniższe).
Jak wskazuje natomiast art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że „Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.” Przepisy w/w ustawy nie posługują się więc na potrzeby wyceny mniejszą niż nieruchomość jednostką ewidencyjną (co wprost wynika z ustawy i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Z kolei art. 305 [2] § 2 Kc stanowi jedynie, że „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.”
Przepisy Kc nie dają więc wskazówek, w jaki sposób należy liczyć to wynagrodzenie i jego składniki. O ile więc część tego wynagrodzenia, odpowiadająca czynnemu zakresowi korzystania z niej przez przedsiębiorcę przesyłowego powinna być odnoszona do deklarowanego przez niego pasa powierzchni, to już pozostałe składniki tego wynagrodzenia, w tym obniżenie wartości nieruchomości powinny być odnoszone do całej powierzchni nieruchomości, bo służebność jako prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość jako jedną rzecz.
Skoro na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami najmniejszą jednostką ewidencyjną, jaka może podlegać wycenie jest nieruchomość, to ograniczanie wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym związanym z istnieniem urządzeń przesyłowych jedynie do pasa gruntu nie znajdującego pokrycia w przepisach rangi konstytucyjnej, bądź chociaż ustawowej jest sprzeczne z podstawowymi zasadami wyrażonymi w art. 21 ust. 1 i 2 Konstytucji RP.
O tym, że ograniczenia związane ze strefą ochronną znajdującą się poza pasem służebności przesyłu mogą być kompensowane w wynagrodzeniu za ustanowienie tej służebności, gdyż strefa taka stanowi ograniczenie prawa własności nieruchomości Sąd Najwyższy wypowiedział się m.in. w uchwałach z 17 czerwca 2005 r., sygn. III CZP 29/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 64 i z 8 września 2011 r., sygn. III CZP 43/11, OSNC 2012, nr 2, poz. 18; w nieopublikowanych postanowieniach z 8 czerwca 2005 r., sygn. V CK 679/04, z 3 lutego 2010 r., sygn. II CSK 444/09, z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 401/11, z 18 kwietnia 2012 r., sygn. V CSK 190/11, z 20 września 2012 r., sygn. IV CSK 56/12, z 8 lutego 2013 r., sygn. IV CSK 317/12, z 27 lutego 2013 r., sygn. IV CSK 440/12, z 9 października 2013 r., sygn. V CSK 491/12, z 9 sierpnia 2016 r., sygn. II CSK 770/15 oraz w wyroku z 14 listopada 2013 r., sygn. II CSK 69/13, OSNC 2014, nr 9, poz. 91.
Uznany w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest też pogląd, że do treści służebności przesyłu wchodzą także ograniczenia wobec właściciela nieruchomości wynikające z przepisów rozporządzenia o strefie kontrolowanej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 14 listopada 2013 r. (sygn. II CSK 69/13, OSNC 2014, Nr 9, poz. 91) Sąd Najwyższy stwierdził, że przepisy te wiążą zarówno organy administracji, jak i właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własności przez jej zabudowę. Z ich treści nie wynika, iż wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich następuje bez ekwiwalentu pieniężnego (por. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. II CSK 505/16, por. też postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. II CSK 770/15).
Choć niewątpliwie istnieją także inne podstawy do kompensowania uszczerbków, których doznaje właściciel nieruchomości w związku z legalnymi działaniami inwestorów realizujących swoje zamierzenia na jego nieruchomości czy w jej sąsiedztwie oraz w związku z działaniami administracji w zakresie planowania przestrzennego, to jednak nie ma przekonującego uzasadnienia ustawowego, aby w toku ustalania odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu pomijać inne aspekty obecności cudzego urządzenia przesyłowego na gruncie właściciela.
Stąd w mojej ocenie, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może też obejmować tzw. pas strefy kontrolowanej, gdzie właściciel nieruchomości doznaje ograniczeń na skutek ograniczeń faktycznych, czy administracyjnych związanych z istnieniem urządzenia przesyłowego, a przedsiębiorca przesyłowy przynajmniej w deklaracjach nie korzysta czynnie z tego pasa.
