Wracam dziś do kontrowersyjnego tematu, jakim jest ocena opinii biegłych w sprawach sądowych. W jednym z ostatnich blogów pozwoliłem sobie zasygnalizować temat, a dziś na konkretnej sprawie pokażę, kiedy biegły w sposób nieprawidłowy sporządza opinię w sprawie.
Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy może posługiwać się wieloma metodami i technikami wyceny nieruchomości, opisanymi szerzej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Nie wchodząc w szczegóły, wyjaśnić należy, że najczęściej spotykanym podejściem wyceny nieruchomości jest metoda porównywania parami albo metoda korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze, na którym bazują w/w metody, zakłada zgodnie z nazwą porównywanie tzw. nieruchomości podobnych. W dużym skrócie powyższe metody polegają na „wyciąganiu” przy użyciu rozmaitych wskaźników korekcyjnych ceny średniej, na podstawie której następuje finalnie wycena nieruchomości będącej przedmiotem operatu.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 14 grudnia 2017 r. Dz.U. z 2018 r. poz. 121) przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
I ta definicja stanowi często kość niezgody. W sprawie, której przedmiotem było ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w trybie ustawy o z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. z dnia 7 lipca 2017 r. Dz.U. z 2017 r. poz. 1496) opinia biegłego została skutecznie zakwestionowana na etapie sądowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 1 czerwca 2017 r. (sygn. II SA/Bk 272/17) zauważył niekonsekwencje w ocenianym operacie polegające na tym, że: „rzeczoznawca podał, iż na terenie gminy C. w okresie ostatnich 24 miesięcy zawarto jedną transakcję pod budowę drogi publicznej, co wskazuje na niewystarczającą ilość transakcji na terenie gminy C. jako bazy porównawczej do wyceny, a następnie autor operatu stwierdził, że poszerzył rynek lokalny do obszarów innych gmin i części peryferyjnej B. o transakcje z okresu 35 miesięcy, przy tym w tabeli zostały zamieszczone trzy transakcje z terenu gminy C. Przyjęto inne okresy zawartych transakcji z rynku gminy C. (24 miesiące) a inne dla rynku rozszerzonego (35 miesięcy) oraz w tabeli porównawczej znalazły się trzy działki z gminy C., podczas gdy rzeczoznawca wcześniej twierdził, iż odnotował tylko jedną transakcję. (…) Powyżej wskazane niekonsekwencje i wzajemne sprzeczności w treści operatu nie były trudne do zauważenia, natomiast zostały pominięte i niezauważone przez organy orzekające w sprawie. (…) Należało też wyjaśnić, dlaczego w pierwszej kolejności nie zostały przeanalizowane przez rzeczoznawcę transakcje zawarte na terenie gminy C. za okres 35 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Gdyby takie transakcje nie były adekwatne, to dopiero wówczas, zdaniem Sądu, można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości również za ten sam okres 35 miesięcy. Powyższe okoliczności mogły mieć znaczenie w sprawie, bowiem prawidłowe zdefiniowanie rynku nieruchomości pociąga za sobą znaczne konsekwencje w postaci zróżnicowanej wyceny. Ilość działek przyjętych w bazie porównawczej ma wpływ na przyjętą metodę szacowania. Jakkolwiek wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, to zanim dokona tego wyboru (metodą porównania parami, czy też, jak w sprawie niniejszej, metodą korygowania ceny średniej), powinien opracować bazę nieruchomości porównawczych z danego obszaru w aspekcie ilości transakcji występujących na rynku obrotu nieruchomościami. Ilość transakcji ma zatem wpływ na wybór metody szacowania nieruchomości. (…) W przedmiotowym operacie oraz wyjaśnieniach biegłego sporządzonych do operatu nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia (gmina C., powiat). Przyjęty obszar badania (różny) potraktowano jako jeden lokalny rynek obrotu nieruchomościami. Dlatego wymagało to zastosowania jednolitych reguł szacowania wobec całego obszaru tego rynku (…).
Sąd zauważył też, że „jak wynika z tabeli, takie przyjęcie do porównania doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen bo od 26,06 zł za 1 m2 (cena minimalna) do 136, 98 zł za 1 m2 (cena maksymalna), co rzutowało na wysokość wyliczonej ceny średniej. Jak wskazano w skardze, ta cena odbiega znacznie od ustalonych wysokości odszkodowań za grunty przejęte pod sporną drogę w wielu innych sprawach, w których rzeczoznawcy oparli się na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar gminy C. Nie można podważyć logicznego twierdzenia zawartego w skardze, że organy mając wiedzę z innych postępowań co do innego zakresu przyjmowanych pod rozwagę transakcji (z obszaru gminy C.) i różnych cen 1 m 2 powinny tę wiedzę wykorzystać przy ocenie spornego operatu szacunkowego. Natomiast, mimo podnoszonych przez stronę zarzutów – bez wystarczającej analizy przedmiotowy operat szacunkowy przyjęto bez zastrzeżeń. Sąd dostrzega zasadność potrzeby dokładnego zbadania przez organy cech podobieństwa nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do ustalenia wysokości odszkodowania w sprawie niniejszej.”
Decyzje organów administracji zostały oczywiście uchylone (zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji), co pokazuje, że opinia biegłego w sprawie nie jest „święta” i może być skutecznie kwestionowana również na etapie sądowym.
