Biorąc pod uwagę pojawiające się sugestie, dzisiejszym wpisem omówione zostanie zagadnienie wypowiadania umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Umowa najmu może być rzecz jasna zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Zgodnie z zasadą swobody umów decyzja w tym zakresie zależna jest w istocie wyłącznie od woli stron. Należy jednak mieć na względzie, że okres, na jaki umowa najmu zostanie zawarta, pociąga za sobą istotne konsekwencje w zakresie jej późniejszego wypowiedzenia.
Problem nie występuje, jeśli strony stosunku najmu są zgodne co do tego, żeby umowę rozwiązać. Nie ma bowiem przeszkód do rozwiązania umowy najmu na podstawie porozumienia stron, zarówno w razie jej zawarcia na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.
Trudności pojawiają się wówczas, gdy rozwiązaniem umowy zainteresowana jest wyłącznie jedna ze stron, zwłaszcza w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, na której się w tym miejscu skupię.
Przede wszystkim należy mieć na względzie, że jednostronne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony możliwe jest wyłącznie wówczas, gdy w treści umowy przewidziane zostało stosowne postanowienie w tym zakresie. Inaczej mówiąc: jeśli umowa nie zawiera postanowienia o możliwości jej wypowiedzenia przed upływem okresu, na jaki została zawarta, jej wypowiedzenie będzie niedopuszczalne.
Powyższe stanowisko uzasadnione jest treścią art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Biorąc pod uwagę treść powyższego przepisu należy także rozważyć, w jaki sposób w umowie powinny być sformułowane „wypadki” umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Odpowiedzi na powyższe pytanie poszukiwać można w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym wystarczające w tym zakresie jest zawarcie w treści umowy najmu postanowienia o możliwości jej wypowiedzenia „z ważnych przyczyn” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06). Niezależnie od powyższego, biorąc pod uwagę, że ocena, czy dana przyczyna była rzeczywiście „ważna” czy też nie, może budzić spory i wątpliwości, wskazane jest formułowanie okoliczności stanowiących podstawę wypowiedzenia umowy najmu w sposób bardziej precyzyjny.
