Decydując się na zawarcie umowy najmu na czas określony należy zwrócić szczególną uwagę na uwzględnienie w niej precyzyjnych zapisów w zakresie przyczyn jej ewentualnego wcześniejszego wypowiedzenia, a także określenia terminów jej wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeśli takich zapisów brakuje, w przypadku ewentualnego sporu, w razie gdy strony nie dojdą ostatecznie do porozumienia, wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy nie będzie możliwe.
Warto w tym miejscu wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego – uchwałę z dnia 21 listopada
2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06), w którym SN zwraca uwagę, iż ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony, jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 KC, polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów. Aby jednak z niego skorzystać należy spełnić wymóg zawarcia w umowie najmu odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie wskazane powyżej. Najprostszym sposobem będzie zawarcie zapisu o możliwości takiego wypowiedzenia oraz sformułowanie katalogu przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. Mogą to być np. przesłanki dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia – ważne jednak, aby były one precyzyjne i nie budziły wątpliwości stron.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu w/w orzeczenia, co prawda dopuścił jako wystarczający zapis umowy najmu na czas oznaczony, iż wypowiedzenie jest możliwe „z ważnych przyczyn”, jednak należy pamiętać, iż zapis ten może być przez każdą ze stron różnie interpretowany. Ostatecznie, w przypadku nie dojścia przez strony do porozumienia, o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie Sąd.
