Stosunkowo często mamy do czynienia w praktyce z sytuacją, w której przedmiotem umowy najmu ma być lokal stanowiący współwłasność kilku osób. Zasadniczym pytaniem jest w takim wypadku kwestia, kto (który bądź też którzy) ze współwłaścicieli ma decydować o zawarciu umowy najmu.
Odpowiedzi szukać należy w tym zakresie w przepisach kodeksu cywilnego regulujących współwłasność (art. 195 i n. k.c. ), a w szczególności w art. 199 k.c. i art. 201 k.c. Zgodnie z pierwszym z wymienionych artykułów rozporządzenie rzeczą wspólną oraz inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, natomiast drugi stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
W pierwszej kolejności należy się zatem zastanowić, czy oddanie lokalu w najem mieści się w zakresie pojęcia „rozporządzania” rzeczą wspólną, o którym mowa w art. 199 k.c. Analizując stanowiska wyrażane przez przedstawicieli nauki prawa należy stwierdzić, iż poglądy w tej kwestii są podzielone, co oznacza, iż część autorów uważa, iż zawarcie umowy najmu (jako czynności o charakterze względnym) nie stanowi przejawu rozporządzania, zaliczając do tego pojęcia jedynie takie czynności jak np. przeniesienie własności, obciążenia własności ograniczonym prawem rzeczowym.
Akceptując powyższe stanowisko (a zatem uznając, iż zawarcie umowy najmu nie stanowi czynności mającej charakter „rozporządzenia), należy w dalszej kolejności rozstrzygnąć, czy oddanie rzeczy (lokalu) w najem powinno być uznane za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, czy też w tym zakresie się mieszczącą.
Posiłkując się w tym wypadku orzecznictwem naczelnych organów sądowych, należy uznać, iż kwalifikacja danej czynności pod kątem przekraczania zakresu zwykłego zarządu / mieszczenia się w tym zakresie wymaga każdorazowo uwzględnienia okoliczności konkretnej sprawy i występującego w niej stanu faktycznego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2010 r., sygn. akt II OSK 906/09, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt II CSK 218/06, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. I ACa 829/05). Okoliczności, które należy mieć zatem na uwadze to w szczególności pytania, czy umowa najmu jest „nową” umowę czy też stanowi kontynuację wcześniejszej umowy, czy stawka czynszu odpowiada warunkom rynkowym, czy najem zawierany jest na czas określony czy też nieokreślony itp.
Dopiero ocena konkretnej sprawy umożliwi zatem odpowiedź na pytanie, czy dana umowa najmu mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu czy też nie, a zatem pozwoli stwierdzić, czy dla jej ważnego zawarcia wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czy też „jedynie” większości.
