Dzisiejszy tytuł bloga traktuje oczywiście o służebności przesyłu i tym co spędza sen z powiek właścicieli nieruchomości: jak ustalić możliwie najmniej ingerującą w nieruchomość służebność, a jedocześnie uzyskać rozsądne wynagrodzenie.
Taka sztuka udała się Sadowi Okręgowemu w Katowicach, który w postanowieniu z dnia 19 listopada 2020 r. (sygn. akt IV Ca 381/19) podtrzymał ustanowienie w wąskim kilkumetrowym pasie służebności, ale wynagrodzenie ustalił jak dla pasa ochronnego (strefy kontrolowanej).
Sąd, kształtując odpowiednie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia takiej służebności, wskazał, że inna jest treść służebności (prawo utrzymania i eksploatacji oraz korzystania i dostępu w celu przeprowadzenia koniecznych remontów, konserwacji, usunięcia awarii lub modernizacji gazociągu DN300PN), a inne z kolei są obostrzenia, jakie znosić musi właściciel nieruchomości w obrębie tzw. strefy kontrolowanej, wobec czego nie można wykorzystać prostego przełożenia i przyjąć, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności odpowiada zakresowi strefy kontrolowanej (wyr. SA w Lublinie z 16 stycznia 2020 r., I ACa 853/18). Wynagrodzenie rekompensować ma bowiem te czynności, które niezbędne są do wykonywania służebności (post. SN z 13 czerwca 2018 r., III CZP 118/17, Legalis).
Choć Sąd zauważył, że ze służebnością przesyłu nie są związane ograniczenia właściciela dotyczące, przykładowo, wznoszenia budynków, budowli (…), to wskazał jednocześnie, że w postępowaniu wnioskodawcy (właściciele nieruchomości) domagali się wynagrodzenia nie tylko tytułem ekwiwalentu za ustanowienie strefy kontrolowanej, ale i obniżenia wartości nieruchomości.
Odwołując się do poglądów doktryny, Sąd wskazał, że ustalanie odpowiedniego wynagrodzenia z art. 305 [2] KC wymaga każdocześnie skrupulatnego odniesienia się do realiów każdej sprawy (post SN z 9 października 2013 r., V CSK 491/12, Legalis), także konieczne jest uwzględnienie potencjalnego rozwoju społeczno-gospodarczego i dalszego wykorzystania nieruchomości. Jako takie, wynagrodzenie powinno w pewien sposób równoważyć obniżenie użyteczności i wartości obciążanej nieruchomości (post. SN z 6 września 2018 r., V CSK 437/17, Legalis). Niewątpliwie niemożność korzystania z obciążonej części z nieruchomości stanowi uszczerbek majątkowy właściciela, obniża wartość rzeczy (M. Balwicka – Szczyrba, L. Jantowski, Odszkodowawczy charakter wynagrodzenia za służebność przesyłu, RPEiS, 2020, z. 1, s. 101), co wpływa na sferę praw właścicielskich, przez co konieczne staje się wyrównanie niedogodności przez określoną sumę pieniężną (post. SN z 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12, Legalis). Dlatego też możliwe jest określenie wynagrodzenia w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości bez obciążenia oraz wartością tej samej nieruchomości z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem określonej służebności (post. SN z 8 lutego 2013 r., IV CSK 317/12, Legalis). Ostatecznie, wskazania wymaga, że przy określaniu wynagrodzenia na równi należy brać pod uwagę tak zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego, jak i stopień uciążliwości posadowienia urządzeń przesyłowych dla właściciela i wynikające z tego obniżenie wartości nieruchomości (E. Gniewek w: Prawo rzeczowe, System prawa prywatnego tom 4, Warszawa 2012, s. 265-266).
Ponieważ opinia biegłego sporządzona w sprawie obejmowała swym zakresem również tzw. strefę ochronną, wskazując na obniżenie wartości nieruchomości właśnie w tym szerszym pasie tzw. strefy kontrolowanej, Sąd Okręgowy w Katowicach opierając się na jej treści zasądził odpowiednie wynagrodzenie opierające się w wycenie na tym szerszym, kontrolowanym przez przedsiębiorcę przesyłowego pasie.
