W swoim dzisiejszym wpisie nawiązuje do uregulowań ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie zwanej ustawą deweloperską).
Zgodnie z tą regulacją, każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności m. in. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tak art. 22 ust. 1 pkt 16 ustawy), czy termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, bądź nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (tak art. 22 ust. 1 pkt 16 ustawy).
Zgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę prawa do nieruchomości, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 27 ust. 1 ustawy).
Przeniesienie praw do nieruchomości poprzedza więc zawsze odbiór lokalu. Jak wyjaśnia orzecznictwo „odbiór nieruchomości stanowi czynności techniczną, poprzedzającą przeniesienie na nabywcę prawa własności nieruchomości. (…) Zasadniczym celem odbioru jest wykrycie ewentualnych wad lokalu/budynku oraz stwierdzenie, czy wybudowano go zgodnie z zawartą umową, czy spełnia on określone w niej warunki. Odbiór obiektu stanowi zarówno uprawnienie, jak i obowiązek nabywcy. Ponadto, odbiór jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy rozporządzającej, ponieważ prawo własności lokalu/domu może zostać przeniesione na nabywcę dopiero po dokonaniu przez niego odbioru obiektu.” (tak Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 19 stycznia 2016 r., sygn. XVII AmA 153/14, źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
Jak podkreśla w/cyt. orzeczenie, norma ustawowa „wskazuje na konieczność wskazania terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze. Przepis ten nie dotyczy samego terminu odbioru, lecz zawiadomienia o tym terminie, skoro nie użyto w nim sformułowania „termin odbioru lokalu/domu”.
Ustawa nie narzuca więc „na sztywno” wskazywania w umowie deweloperskiej terminu odbioru lokalu, niemniej wskazuje się, że wobec istniejących niejasności z ostrożności należałoby podać zarówno termin maksymalny, w ciągu którego deweloper zobowiązuje się przedstawić przedmiot umowy do odbioru (przypadający po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dopuszczeniu budynku do użytkowania bez takiej decyzji, a poprzedzający termin zawarcia umowy przewłaszczającej przedmiot umowy na nabywcę), jak i termin – rozumiany jako okres – pomiędzy powiadomieniem nabywcy o możliwości dokonania odbioru a przystąpieniem do tej czynności, np. "nabywca powinien stawić się do odbioru w ciągu 14 dni od otrzymania powiadomienia" (tak Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda).
Takich wątpliwości, związanych ze wskazaniem terminu odbioru lokalu nie ma w przypadku określenia terminu przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości. Tu przepis jest jednoznaczny. Deweloper w umowie musi konkretnie wskazać o jaką datę chodzi. Próby umownego przesuwania tego terminu, ze względu na okoliczności od dewelopera niezależne (a tym bardziej zależne) uznać należy też w mojej ocenie za niedozwolone postanowienia umowne.
Przy czym jeśli deweloper opóźni się w terminie umownego wydania nieruchomości, bądź przeniesienia jej własności umowy za zwyczaj przewidują stosowne kary umowne, który klient może dochodzić. Przy czym o tematyce kar umownych w kontekście umów deweloperskich pisałem już we wcześniejszych wpisach, do których zainteresowanych odsyłam.
