W kilku poprzednich wpisach podawałem argumenty za uwzględnieniem składnika w postaci obnażenia wartości nieruchomości przy ustalaniu odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
W praktyce spotykam się jeszcze z innym problemem związanym z ustalaniem odpowiedniego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia tego ograniczonego prawa rzeczowego.
Mowa tu o strefie, w jakiej przedsiębiorca przesyłowy zakreśla swe uprawnienia, a z których będzie korzystał przy korzystaniu z obciążonej służebnością nieruchomości. Strefa ta jest subiektywnie i arbitralnie wskazywana przez właściciela urządzenia przesyłowego, a często jest przez biegłych oraz przez sądy utożsamiana z obszarem nieruchomości, który podlega wycenie na potrzeby ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Czy to jest prawidłowe postępowanie?
Niekoniecznie. O tym, że ograniczenia związane ze strefą ochronną znajdującą się poza pasem służebności przesyłu mogą być kompensowane w wynagrodzeniu za ustanowienie tej służebności, gdyż strefa taka stanowi ograniczenie prawa własności nieruchomości Sąd Najwyższy wypowiedział się m.in. w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2016 r. (sygn. II CSK 770/15, źródło Legalis).
Uznany w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest też pogląd, że do treści służebności przesyłu wchodzą także ograniczenia wobec właściciela nieruchomości wynikające z przepisów rozporządzenia o strefie kontrolowanej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 14 listopada 2013 r. (sygn. II CSK 69/13, OSNC 2014, Nr 9, poz. 91, źródło Legalis) Sąd Najwyższy stwierdził, że przepisy te wiążą zarówno organy administracji, jak i właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własności przez jej zabudowę. Z ich treści nie wynika, iż wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich następuje bez ekwiwalentu pieniężnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. II CSK 505/16; por. też Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. II CSK 770/15, źródła Legalis).
Choć niewątpliwie istnieją także inne podstawy do kompensowania uszczerbków, których doznaje właściciel nieruchomości w związku z legalnymi działaniami inwestorów realizujących swoje zamierzenia na jego nieruchomości czy w jej sąsiedztwie oraz w związku z działaniami administracji w zakresie planowania przestrzennego, a wynikające z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym, to jednak nie zawsze właściciele nieruchomości będą mieć możliwości skorzystania z dobrodziejstw przepisów tej ustawy, co niestety sądy nie zawsze weryfikują, a w mojej ocenie powinny.
Stąd wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu obejmować może również przestrzeń w jakiej właściciele nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi doznają ograniczeń w związku z posadowieniem urządzenia przesyłowego (por. wyrok SN z dnia 14 listopada 2013 r., sygn. II CSK 69/13, OSNC 2014/9/91, źródło Legalis). Trudno bowiem byłoby aprobować tezę, aby przedsiębiorstwo przesyłowe wskutek swojej działalności mogło bezekwiwalentnie obciążać właściciela nieruchomości, choćby pośrednio, ciężarem ograniczeń wynikających z przepisów o publicznoprawnym charakterze. Zachowania przedsiębiorstwa przesyłowego skutkujące powstaniem służebności przesyłu kreują pośrednio strefę kontrolowaną, przesądzającą o powstaniu ograniczeń o charakterze administracyjnym, dotykających właściciela nieruchomości. Nieuzasadnionym byłoby bezekwiwaletne obarczanie ciężarem tych ograniczeń właściciela nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu, zważywszy, że przepis art. 305 [2] § 2 KC kreuje uprawnienie właściciela do uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia (tak Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 października 2017 r., sygn. IV CSK 724/16, źródło: Legalis).
Krótko mówiąc, o ile strefa w jakiej przedsiębiorca przesyłowy kreuje swe uprawnienia i czynnie korzysta z cudzej nieruchomości może być przez tego przedsiębiorcę subiektywnie wskazywana, to już przestrzeń, jaka podlega wycenie na potrzeby określenia odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu powinna odnosić się do przestrzeni w jakiej właściciel nieruchomości doznaje rzeczywistych uszczerbków.
