Kontynuując dziś tematykę umów deweloperskich zawieranych przez konsumentów, chciałbym zwrócić uwagę na dość ciekawy pogląd prawny jaki przedstawił Prezes UOKiK w sprawie toczonej przed Sądem Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu IX Wydział Cywilny pod sygn. IX C 1625/18.
W sprawie toczonej pomiędzy deweloperem a jego klientem konsumentem spór dotyczył zapisów postanowień związanych z karami umownymi, które nabywca mógł naliczać sprzedawcy w przypadkach związanych z opóźnieniem w oddaniu lokalu do użytku. Możliwość naliczenia kary umownej w analizowanej przez UOKiK sprawie była ograniczona nie tylko czasowo, ale i kwotowo. Zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej:
„Strony zastrzegają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych wynikających z niniejszej umowy nastąpi poprzez zapłatę kar umownych na zasadach poniższych:
1) za zwłokę Dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności Lokalu oraz przeniesienia na Nabywcę prawa własności tego Lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania Lokalu w posiadanie Nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od Dewelopera, Deweloper zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu- za każdy dzień zwłoki,
2) za zwłokę Nabywcy w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności Lokalu oraz przeniesienia na Nabywcę prawa własności tego Lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu odbioru Lokalu, która powstanie z przyczyn innych niż spowodowane działaniem siły wyższej, Nabywca zapłaci Deweloperowi karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu- za każdy dzień zwłoki,
3) łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 5% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu”.
Dokonując oceny tych postanowień, Prezes UOKiK przywołał treść klauzul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. I tak, wskazał np. na treść klauzuli nr 156, zgodnie z którą „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”, czy klauzulę nr 1392, zgodnie z którą „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%”.
Dokonując pełnej analizy zaprezentowanego w sprawie stanu faktycznego, Prezes UOKiK stwierdził, że „W niniejszej sprawie za sprzeczne z dobrymi obyczajami należy uznać ukształtowanie stosunku umownego w sposób, który pozbawia konsumenta możliwości uzyskania kary umownej powyżej określonej wysokości, w przypadku niewykonania umowy przez przedsiębiorcę, a zarazem stawia przedsiębiorcę w uprzywilejowanej sytuacji. Zdaniem Prezesa Urzędu, ograniczenie wysokości kary umownej do określonej wysokości w razie zwłoki Pozwanego w wykonaniu zobowiązań umownych nie jest uzasadnione. Takie ograniczenie w umowie powoduje, że po upływie określonego okresu zwłoki, Pozwany nie poniesie żadnej odpowiedzialności względem konsumenta. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, Pozwany może więc nie narażając się na żadne negatywne konsekwencje finansowe przez dłuższy czas nie dotrzymywać terminu wykonania swoich zobowiązań. De facto Pozwany może przerzucić w całości negatywne skutki swojego zaniechania na konsumenta, zabezpieczając własny interes ekonomiczny i pomijając interes swojego kontrahenta. Wskutek zastosowania ww. postanowienia, w rzeczywistości to konsument poniesie wszelkie konsekwencje zwłoki Pozwanego wynikające z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej do faktu niedotrzymania przez Pozwanego terminu wydania lokalu czy przeniesienia jego własności. Uzasadnia to uznanie, że tej treści postanowienie w rażący sposób narusza również interesy ekonomiczne i pozaekonomiczne konsumenta.”
W konsekwencji powyższych wywodów, których pełną analizę polecam, Prezes UOKiK wyraził pogląd, że zastosowane przez dewelopera postanowienie ma charakter abuzywny.
Oczywiście powyższe stanowisko nie wiąże sądu w sprawie, który sam ustala i ocenia stan faktyczny, jednak biorąc pod uwagę doświadczenie i rolę Prezesa UOKiK w sprawach konsumenckich w przypadku wątpliwości z dużą dozą prawdopodobieństwa taka opinia może przychylić szalę zwycięstwa na stronę konsumenta.
(zdjęcie ma charakter ilustracyjny)
