W stosunkach sąsiedzkich, z uwagi na istniejące uwarunkowania gospodarcze i przestrzenne, zapewnienie właściwego korzystania z jednej nieruchomości wymaga często obciążenia drugiej nieruchomości określonym prawem, czyli tzw. służebnością gruntową. Najczęściej służebności polegają na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej musi znosić to, że jego sąsiad (właściciel nieruchomości władnącej), ma prawo do przechodzenia, przejazdu przez nieruchomość obciążoną, korzystania z nieruchomości obciążonej w celu uzyskania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
Samo ustanowienie służebności, nie oznacza jednak, że uprawniony z tytułu służebności będzie mógł swoje prawo bez żadnych przeszkód wykonywać, o czym świadczy sprawa Klienta, który się w ostatnim czasie do nas zgłosił:
Klient (X) był właścicielem nieruchomości, która nie miała dostępu do drogi publicznej, w związku z czym ustanowiona została odpowiednia służebność obciążająca nieruchomość sąsiada (Y).
X często wyjeżdżał na wielomiesięczne delegacje. Po powrocie z delegacji z zagranicy stwierdził, że Y zbudował bramę na swojej nieruchomości i założył kłódkę, uniemożliwiając X wykonywanie praw przysługujących mu z tytułu służebności. Pomimo próśb X, Y odmawia wydania klucza do kłódki i nie pozwala na korzystanie ze swojej nieruchomości.
Co w tej sytuacji może zrobić X?
Na wypadek sytuacji opisanej powyżej ustawodawca przewidział kilka roszczeń po stronie właściciela nieruchomości władnącej). Właściciel nieruchomości korzysta bowiem z takich samych uprawnień, jakie przewidziane zostały dla ochrony własności (tzw. ochrona petytoryjna).
Artykuł 222 k.c. przewiduje zasadniczo dwa uprawnienia na wypadek naruszenia prawa własności, tj.:
a) w razie pozbawienie właściciela (względnie uprawnionego ze służebności) władztwa nad rzeczą – uprawnienie do żądania wydania tej rzeczy;
b) w razie innego niż opisanego w pkt. a) naruszenia prawa (a zatem tak jak opisano w „naszym” przypadku) – uprawnienie do żądania przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.
W razie sporu sądowego uprawniony z tytułu służebności musi przede wszystkim wykazać, że dana służebność mu przysługuje (krótko mówiąc - że jest właścicielem nieruchomości władnącej), a ponadto, że do naruszeń w wykonywaniu uprawnień rzeczywiście doszło.
Podsumowując należy podkreślić, że roszczenia uprawnionego z tytułu służebności (o ile dotyczą nieruchomości) nie ulegają przedawnieniu. Ewentualne upływ czasu w zakresie naruszania służebności nie stanowi zatem przeszkody do dochodzenia praw określonych powyżej.
