W jednym z wcześniejszych wpisów analizowałem przypadki stosowania przez developerów niedozwolonych postanowień umownych. Wskazywałem tam na orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczące przypadków, kiedy developerzy w sposób niedozwolony wprowadzali klientów w błąd co do ceny mieszkania.
W tzw. międzyczasie pojawiło się orzecznictwo Sądu Najwyższego, które na pierwszy rzut oka zliberalizowało dotychczasowe wyroki SOKiK-u w tym zakresie.
Dokonując uważnej analizy stanowiska SN-u w tym zakresie stwierdzam jednak, że SN nie „ułatwił” developerom kontraktowania z konsumentami.
Analizowałem orzeczenie SN-u z dnia 12 września 2014 r. (sygn. I CSK 624/13), gdzie Sąd ten wskazał, że „W odniesieniu do postanowienia o możliwości zmiany ceny lokalu z uwagi na zmianę stawki podatku VAT - ryzyko ekonomiczne związane z wysokością stawki podatku VAT nie obciążało wyłącznie konsumenta, gdyż możliwość zmiany ceny nie została zastrzeżona jedynie na wypadek podwyższenia stawki podatku VAT. Zatem w przypadku jej obniżenia istniałaby podstawa do obniżenia ceny, co byłoby korzystne dla konsumenta.” Podobnie SN wypowiedział się co do określenia ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji.
Wcześniej SOKiK wskazywał, że konsument zachęcony nierzetelną reklamą co do m[2] mieszkania, zostaje wprowadzony w błąd co do rzeczywistej wartości mieszkania oferowanego przez developera i podejmuje decyzję pod wpływem niezgodnych ze stanem rzeczywistym wyobrażeń o reklamowanej ofercie. Takie działania developerów stanowią w istocie o stosowaniu klauzul abuzywnych i jako takie nie mogą wiązać konsumentów (por. wyrok Sądu Okręgowego - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 19 maja 2005 r., sygn. XVII Ama 11/2004).
Dla oceny, czy analizowane orzeczenie SN-u stanowi przełom w dotychczasowej ocenie SOKiK-u ważne jest wskazanie okoliczności faktycznych jakie legły u podstaw rozstrzygnięcia. Otóż w opisywanej sprawie developer w umowach, które zawierał z konsumentami wprowadzał postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona o ponad 5 %, co chroniłoby konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku większego wzrostu ceny.
Takie zapisy SN analizował w kontekście art. 385 [1] Kc, przy czym w mojej ocenie należy mieć również na uwadze przykładowy katalog klauzul abuzywnych zawarty w art. 385 [3] Kc. Katalog ten wskazuje m. in. na przypadki, w których to przedsiębiorca przerzuca na konsumenta w całości ciężar ekonomiczny ryzyka transakcji. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy postanowienia umowne wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania, bądź przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy. Jeżeli więc przedsiębiorca (np. developer) wprowadza do swych umów postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona o umówioną wartość, co chroniłoby konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku większego wzrostu ceny, to zdaniem SN-u takie postanowienie nie będzie stanowiło klauzuli niedozwolonej.
Przy czym dla oceny abuzywności konkretnych postanowień konieczna jest analiza wszystkich okoliczności zawarcia umowy, a nie jedynie poszczególnych jej zapisów. Stąd analiza dokonana przeze mnie jakiś czas wcześniej nadal pozostaje aktualna.
