Dzisiejszym wpisem chciałbym poruszyć zagadnienie z zakresu prawa rzeczowego, które sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy byłemu właścicielowi nieruchomości, który utracił prawo własności wskutek zasiedzenia, przysługuje od nowego właściciela (dotychczasowego posiadacza) roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przed zasiedzeniem?
Analizując najnowsze orzecznictwo w tym zakresie, zdaje się dominować pogląd o niedopuszczalności dochodzenia przez byłego właściciela roszczenia z art. 224 § 2 k.c. (właśnie tu uregulowane jest zagadnienie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy) w sytuacji, kiedy utracił on prawo własności wskutek zasiedzenia. Tytułem przykładu warto wskazać chociażby na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt III CZP 7/11 oraz na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r. sygn. akt I CSK 700/12.
Jak możemy przeczytać w ostatnim z przywołanych orzeczeń „osobie, która utraciła własność rzeczy na skutek zasiedzenia przez samoistnego posiadacza, nie służy wobec aktualnego właściciela nieruchomości roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z niej bez tytułu prawnego za okres poprzedzający datę zasiedzenia. Funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem wskutek upływu terminu zasiedzenia, roszczeń, u których podstaw leży prawo własności, a do takich należą niewątpliwie roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.”
Biorąc pod uwagę, że instytucja zasiedzenia ma na celu uzgodnienie stanu rzeczywistego ze stanem prawnym i służy „uporządkowaniu” stosunków prawnorzeczowych, powyższy pogląd z pewnością zawiera wiele racji. Zdaję sobie także sprawę, że z prawnego punktu widzenia takie rozstrzygnięcie jest w pełni prawidłowe. Być może zatem zabrzmi to nieco naiwnie, ale jestem w stanie sobie wyobrazić, że w odczuciu społecznym takie rozstrzygnięcie może nie do końca wydawać się sprawiedliwe (właściciel traci własność nieruchomości i jednocześnie pozbawiony zostaje wszelkich roszczeń uzupełniających). Jestem jednak przekonany, że stosując prawo tego odczucia społecznego nie powinno się całkowicie pomijać, czemu z resztą wyraz daje sam ustawodawca w art. 5 k.c.
Chciałbym także wskazać w tym miejscu na niedawny wyrok sądu II instancji wydany w jednej ze spraw prowadzonych przez kancelarię, w którym Sąd Okręgowy, powołując co prawda powyższe orzecznictwo Sądu Najwyższego, nie podzielił go jednak i mimo stwierdzenia zasiedzenia (w tym wypadku chodziło akurat o zasiedzenie służebności, ale to nie powinno mieć decydującego znaczenia), zasądził na rzecz powoda stosowną kwotę tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie rzeczy przed zasiedzeniem, wskazując jednocześnie, że całkowite oddalenie powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie godziłoby w słuszny interes powoda i byłoby niesłuszne.
W związku z powyższym, udzielając odpowiedzi na pytanie zadane na wstępie, należy posłużyć się jakże często wykorzystaniem stwierdzeniem: „to zależy…”.
