Strefa bezumownego korzystania z nieruchomości.
„Strefa ochronna urządzenia przesyłowego jest rozumiana jako obustronny pas terenu wzdłuż osi urządzenia przesyłowego, ustalony na etapie jego lokalizacji na podstawie przepisów prawnych, obowiązujących norm technicznych, w którym ograniczony jest sposób korzystania z nieruchomości przez jej właściciela”. Jednocześnie „strefa bezumownego korzystania to pas gruntu wzdłuż osi urządzenia niezbędny do prawidłowej eksploatacji urządzenia przez przedsiębiorstwo przesyłowe”. Takie definicje zostały przyjęte zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Krajowym Standardem Wyceny Specjalistycznym nr 4, opracowanym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Prima facie definicje te wydają się być logiczne i zrozumiałe, jednak określenie tych stref w praktyce ( w tym sądowej) budziło do tej pory wiele wątpliwości. Zazwyczaj właściciele nieruchomości żądali wypłaty wynagrodzenia określonego w związku z istnieniem strefy ograniczonego użytkowania wskazanej np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a więc w akcie prawa miejscowego. Przedsiębiorstwa przesyłowe natomiast kategorycznie zaprzeczały istnieniu jakichkolwiek stref ochronnych, bądź wskazywały strefę zaledwie 3 m po obu stronach osi urządzenia przesyłowego jako strefę kontrolowaną tj. niezbędną do wykonywania czynności eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem i konserwacją urządzeń.
W ostatnio opublikowanym uzasadnieniu wyroku z dnia 14 listopada 2013 r. Sąd Najwyższy wypowiedział się co do kwestii zakresu posiadania przedsiębiorcy przesyłowego w złej wierze korzystającego bez tytułu prawnego z nieruchomości oraz jednoznacznie wskazał jak powinno określać się strefę bezumownego korzystania z nieruchomości (sygn. II CSK 69/13). Poniżej kilka co istotniejszych wypowiedzi Sądu, natomiast po więcej odsyłam do szczegółowej lektury uzasadnienia wskazanego wyroku.
„Na ogół wykonywanie służebności polega na prowadzeniu przez daną nieruchomość urządzenia przesyłowego oraz dokonywaniu modernizacji, remontów itp., przy czym czynności te mogą być wykonywane z różną częstotliwością, w tym mogą być okresy, w których nie są wykonywane. Problem dotyczy natomiast tego, czy do zakresu posiadania należy zaliczyć powierzchnię zajętą wyłącznie pod urządzenie przesyłowe i obszar niezbędny do wejścia na grunt i wykonania prac remontowych lub konserwatorskich, czy również strefę ochronną ustanowioną przepisami stosownych rozporządzeń, a mającą na celu zapewnienie bezpieczeństwa. Ma rację skarżący, że ustalenie obszaru strefy następuje w drodze administracyjnej i przepisy rozporządzeń ustalają zakres ograniczenia prawa własności. (…) Skoro zatem ustanowienie strefy ochronnej jest konsekwencją wybudowania gazociągu będącego własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to służebność odpowiadająca treści służebności przesyłu musi obejmować także tę strefę, a zatem posiadanie nieruchomości w zakresie takiej służebności również ją obejmuje. Z prawem posadowienia danego typu urządzenia przesyłowego łączy się również określenie jego przebiegu, a wynagrodzenie obejmuje powierzchnię, która zapewnia funkcjonowanie tego urządzenia zgodnie z obowiązującym prawem. Przedsiębiorstwo przesyłowe nie regulując sytuacji prawnej w zakresie posiadania takiego urządzenia, nie może ciężarem ograniczenia wywołanego przepisami dotyczącymi warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe, obciążać właściciela nieruchomości.(…) Określenie uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego (§ 9 ust. 1 rozp. z 2001 r.) potwierdza, że strefa ta jest określona z uwagi na bezpieczeństwo gazociągu, a kontrolowanie tego bezpieczeństwa leży w gestii tego przedsiębiorstwa”.
Podsumowując, w orzeczeniu tym Sąd jednoznacznie wskazał, iż właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia za korzystanie z całego pasa ograniczonego użytkowania, w tym także określonego w odpowiednich rozporządzeniach oraz w akcie prawa miejscowego, a nie tylko z powierzchni fizycznie zajętej przez urządzenia przesyłowe.
