Odpowiedź na pytanie, jaką formę powinno mieć zastrzeżenie pierwokupu nieruchomości, budzi wątpliwości od dłuższego czasu. Jeszcze w 1997 r. w postanowieniu Sądu Najwyższego z 18 lutego 1997 r. (I CKU 89/96) Sąd Najwyższy twierdził, że ustanowienie prawa pierwokupu dla swojej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Stwierdzał wręcz, że jest to kilkudziesięcioletnia, trwała praktyka sądowa i notarialna, znajdująca oparcie w przepisach prawa i sprzyjająca rozumieniu prawa oraz jego stabilności. Było to stanowisko jasne i stanowcze. Z dzisiejszej perspektywy stwierdzić należy, że od tego czasu poglądy na to zagadnienie zmieniły się o 180 stopni. W orzeczeniach z 19 lutego 2002 (IV CKN 784/00) oraz z 21 listopada 2003 r. (V CK 53/03) Sąd Najwyższy stwierdzał już, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Z takim stanowiskiem zgadzają się przedstawiciele doktryny w komentarzach do Kodeksu cywilnego stwierdzając, że prawo pierwokupu nie tworzy zobowiązania do przeniesienia własności, w związku z czym nie musi realizować wymogu stawianego przez normę wyrażoną w art. 158 KC. Zdaje się więc, że problem formy zastrzeżenia pierwokupu nieruchomości jest aktualnie rozstrzygnięty na rzecz poglądu optującego za dowolną formą takiego zastrzeżenia.
Jednak nie jest to rozstrzygnięcie wyłączające całkowicie konieczność wykorzystania szczególnych form oświadczeń woli w ramach zastrzegania, bądź egzekwowania prawa pierwokupu, na co chciałbym zwrócić uwagę w dzisiejszym wpisie.
Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o Księgach wieczystych i hipotece, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, można ujawnić prawo pierwokupu danej nieruchomości. W takiej okoliczności, aby dokonać wpisu koniecznym będzie przedstawienie wraz z wnioskiem o wpis zastrzeżenia pierwokupu nieruchomości w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, gdyż jedynie dokumenty w takiej formie, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o Księgach wieczystych i hipotece, mogą być podstawą dokonania wpisu. Dlatego każdy, kto chce aby jego prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej musi zadbać o to, aby wcześniej jego zastrzeżenie zostało zawarte w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Należy zaznaczyć, że jeśli takie zastrzeżenie jest częścią umowy, np. sprzedaży, najmu, dzierżawy, to podpisem notarialnie poświadczonym nie muszą być podpisane wszystkie postanowienia umowne, a jedynie to które zastrzega prawo pierwokupu.
Jeśli chodzi o formy szczególne oświadczeń woli dotyczących prawa pierwokupu to należy wspomnieć o jeszcze jednej okoliczności. Otóż, zgodnie z art. 597 §2 KC zd. 2: ,,Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie” co w związku z art. 158 KC tworzy konieczność złożenia takiego oświadczenia w formie aktu notarialnego, aby można je było uznać za ważne.
Na podstawie powyższych uwag, należy zauważyć że mimo zmiany przez sądy podejścia do wymaganej formy dla zastrzeżenia prawa pierwokupu, takie zastrzeżenie nie zawsze powinno przybierać jedynie formę pisemną, zmiana linii orzeczniczej nie wpływa również na to, że inne oświadczenia woli związane z prawem pierwokupu, zwłaszcza z jego wykonywaniem mogą być wyrażone zawsze w dowolnej formie. Jest to zwłaszcza istotne podczas zastrzegania prawa pierwokupu nieruchomości, gdy ma się na celu ujawnić to prawo również w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
