Zgodnie z ogólną regulacją kodeksową sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne – art. 556 1 Kodeksu cywilnego).
Pomimo wprowadzenia dłuższych terminów dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, będą one obowiązywały tylko dla umów zawieranych po dniu 25 grudnia 2014 r. (odpowiednio będą to dwa lata dla ruchomości, a gdy chodzi o wady nieruchomości – pięć lat od dnia wydania rzeczy kupującemu).
Dlatego nadal obowiązują dotychczasowe przepisy dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (tak art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego).
Przy czym ustawodawca wprowadza furtkę do wykonywania uprawnień z tytułu rękojmi po upływie powyższych terminów, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (tak art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego).
Przepisy nie wprowadzają jednak normatywnej definicji podstępnego zatajenia wady.
Z pomocą przychodzi orzecznictwo, które wskazuje, iż „podstępne zatajenie wady w rozumieniu art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego.” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 1 kwietnia 2003 r., sygn. II CKN 1382/00, Legalis). Przede wszystkim z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku umyślnego ukrycia wady (por wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2002 r., sygn. V CKN 1070/00, OSN 2003, Nr 6, poz. 88).
Przy czym „do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 2005 r., II CK 330/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 215, tak też wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. V CSK 579/12, Legalis).
Jak wyjaśnia orzecznictwo „zapewnienie o nieistnieniu wad może przybrać różnoraką postać. Może to być nieformalne oświadczenie sprzedawcy, ale również oświadczenie mające sformalizowaną postać znaku jakości, atestu, czy certyfikatu jakościowego, w szczególności wówczas gdy stwierdzono w nim fakt przeprowadzenia prób i badań towaru oraz podano ich wynik. Również wydanie nabywcy karty gwarancyjnej jest równoznaczne z dokonanym przez sprzedawcę zapewnieniem o dobrej jakości towaru. O zapewnieniu kupującego o braku wad fizycznych można mówić także wtedy, gdy sprzedawca nie miał świadomości ich istnienia. Złożenie takiego zapewnienia zwalnia kupującego od zachowania aktów staranności z art. 563 § 2 Kodeksu cywilnego. Może on realizować uprawnienia z tytułu rękojmi niezależnie od tego, w jakim czasie zbadał rzecz i zawiadomił sprzedawcę o wadzie, a nawet niezależnie od tego, czy takie zbadanie i zawiadomienia w ogóle nastąpiło. O podstępnym zatajeniu wady fizycznej przez sprzedawcę można mówić wtedy, gdy sprzedawca celem utrudnienia wykrycia wady przez kupującego umyślnie tę wadę ukrył bądź też wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego. Podstępne zatajenie nie musi polegać na konkretnym działaniu sprzedawcy (tj. nie musi przybrać postaci czynności zmierzających do zamaskowania wady), ale może sprowadzać się do zaniechania, tj. przemilczenia przez sprzedawcę, że wada istnieje. Warunkiem zatajenia wady zawsze jednak pozostaje pozytywna wiedza sprzedawcy o wadzie przedmiotu sprzedaży.” (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi - I Wydział Cywilny, z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. I ACa 593/13, Legalis).
Powyższe wyjaśnienia nie są oczywiście wyczerpujące, nie odpowiadają na wiele pytań związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, ale stanowią pewną wskazówkę dla poszkodowanych, która może stanowić podstawę dla właściwego sformułowania żądania procesowego względem nieuczciwego sprzedawcy.
