Jakiś czas temu Klient „rozbroił” mnie pytaniem jak powinna być określona prawidłowo wysokość zadatku. Intuicyjnie odpowiedziałem, że powinna to być niewielka część świadczenia, jednak nie ma sztywnych „procentowych” reguł w jakiej wysokości określić taką kwotę.
Postanowiłem więc sprawdzić, jak w tej kwestii zapatruje się doktryna i orzecznictwo.
Dokonując prostej analizy Kodeksu cywilnego można stwierdzić, ze wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej. Poglądy na wielkość zadatku ewoluują. Uważa się, że suma wręczana tytułem zadatku stanowi „pewien ułamek – zwykle niewielki – świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić (…) na rzecz strony drugiej” (J. Gwiazdomorski, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 10 października 1961 r., sygn. akt 3 CO 28/61, OSPiKA z 1963, z. 5, poz. 107); dopuszczalne jest jednak zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 2005 r., sygn. akt V CK 577/04, PUG 2006, nr 8, s. 32; P. Drapała, Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00, PiP 2003, z. 10, s. 122; zadatek zapłacony w pełnej wysokości umówionej ceny dopuszcza W.J. Katner, Glosa do wyroku NSA z 21 listopada 1996, sygn. akt I SA/Po 292/96, Glosa 1999, nr 7, s. 17, a także SA w Poznaniu w wyroku z 05 maja 2010 r., sygn. akt I ACa 316/10, Lex numer 628198). Wysokość zadatku nie podlega przy tym miarkowaniu; ustawodawca nie wprowadził odpowiednika art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli jest ona rażąco wygórowana. Wskazać ponadto należy, że zastrzeżenie bardzo wysokiego zadatku (np. zbliżonego do wielkości świadczenia) nie jest możliwe wyłącznie na tej podstawie, iż wręczono pieniądze przy zawieraniu umowy, ponieważ regułę interpretacyjną z art. 394 Kodeksu cywilnego należy stosować, gdy wręczona suma stanowi tylko pewną część należnego świadczenia, znacząco różną od całości świadczenia. Z drugiej strony należy dokonywać oceny całokształtu okoliczności związanych z zawarciem określonej umowy, dla rozstrzygnięcia czy mamy do czynienia z zastrzeżeniem zadatku. (cytaty zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 14 listopada 2014 r., sygn. I C 2366/13; źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).
Takiej właśnie oceny, czy doszło do skutecznego zastrzeżenia zadatku dokonał Sąd Apelacyjny w Łodzi, Wydział I Cywilny, który na wokandzie rozstrzygał kwestię, czy zadatek w wysokości aż 92 000 złotych przy wartości umowy brutto 102 000 złotych jest dopuszczalny (wyrok z dnia 24 stycznia 2014 r, sygn. I ACa 933/13; źródło: Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych). Sąd ten pozytywnie wypowiedział się w tej kwestii. W jego ocenie przyjęcie kwoty w znacznej wysokości nie jest okolicznością, która sama przez się, upoważnia do uznania, że jest to zaliczka na poczet należnego wynagrodzenia, a nie zadatek wywołujący skutki przewidziane w art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (tak SN w wyr. 22 kwietnia 2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163, podobnie SN w wyr. 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003 nr 1 poz. 10). W ramach swobody kontraktowania dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia (tak SN w wyr. 21 maja 2005 r., V CK 577/04). Szczególnie w stosunkach z konsumentami przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania tego zadatku jako zaliczki na poczet ceny (tak SN w cyt. wyroku z 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00).
Co ciekawe, Sąd w powyższym orzeczeniu zwrócił też uwagę, że uprawnienie do żądania podwójnej sumy zadatku pełni też rolę surogatu odszkodowania, realizacja tego uprawnienia, wobec niewykonania umowy przez pozwanego, zrekompensuje powodom doświadczone niedogodności, choć należy podkreślić, że możliwość żądania zwrotu podwójnego zadatku jest, co do zasady, niezależna od tego, czy wskutek niewykonania umowy szkoda w ogóle wystąpiła i w jakiej wysokości. Ale to już będzie pewnie temat na innego bloga.
