Jeden z poprzednich wpisów na blogu poświęciłam omówieniu kwestii wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Zaznaczyć należy, że wpis ten jednak dotyczył co do zasady lokali użytkowych. W przypadku lokali mieszkalnych, w zakresie możliwości wypowiedzenia zawartej umowy najmu stosuje się szczególne przepisy art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą ustawą wypowiedzenie umowy w przypadku, gdy najem mieszkania jest odpłatny, może być dokonane przez wynajmującego tylko w określonych sytuacjach, enumeratywnie wskazanych w ustawie. Podkreślić przy tym należy, że brak jest natomiast takiego ograniczenia w przypadku wypowiadania umowy przez lokatora.
Z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy:
- najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (w tym wypadku konieczne jest uprzednie upomnienie oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania powstałych zaległości),
- najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
- najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
- właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Ustawodawca przewidział natomiast 6-miesięczny termin wypowiedzenia w przypadku:
- niezamieszkania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy właściciela lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku),
- jeżeli właściciel chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a lokator posiada prawo do innego lokalu, odpowiadającemu lokalowi zamiennemu lub właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Wynajmujący będzie zmuszony do zachowania aż 3-letniego terminu wypowiedzenia w sytuacji, gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu, a lokator nie ma prawa do lokalu zamiennego, właściciel zaś mu takiego nie zapewni.
Co do formy wypowiedzenia, to ma ono charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy. Należy przy tym pamiętać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
