Tematem wpisu jest kwestia odstąpienia od umowy przedwstępnej zawieranej w celu zakupu nieruchomości czyli docelowego związania się umową przyrzeczoną przeniesienia własności. Jest to problem często poruszany w kontekście zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, która to jest poprzedzona staraniem się kupującego o uzyskanie kredytu hipotecznego. Takie przedsięwzięcie wiąże się z niepewnością, co do otrzymanych środków i powoduje zazębianie się terminów m.in. otrzymania kredytu, związania się umową oraz wydaniem nieruchomości. Stąd krótkie spojrzenie na możliwość odstąpienia od umowy w razie pojawienia się utrudnień w dążeniu do sfinalizowania zakupu nieruchomości.
Zagadnienie umowy przedwstępnej zawarte jest w art. 389 KC. Zgodnie z nim: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości powinny to być ustalenia dotyczące przedmiotu oraz ceny. Należy w tym miejscu zauważyć, że nie tylko wady prawne umowy przedwstępnej, ale także umowy przyrzeczonej mogą prowadzić do jej nieważności. Stanowisko to wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego (I CSK 420/06): Ponieważ zawarcie umowy przyrzeczonej stanowiło przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wskazana wada pierwszej również powoduje nieważność umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 KC), powodując doniosłe konsekwencje dla całości nawiązanego stosunku prawnego. Ponadto w umowie mogą znaleźć się także dodatkowe postanowienia, które uszczegółowią wzajemne obowiązki stron, w tym te, które dotyczą odstąpienia od umowy przedwstępnej. Jeśli strony zadbały o takie rozwiązanie, to odstąpienie powinno przebiec zgodnie z zapisami umowy. W innym przypadku sytuacja komplikuje się i należy poszukiwać alternatywnego sposobu zniesienia stosunku. Najprostszym wydaje się być rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Umowa przedwstępna nie jest bowiem umową wzajemną dlatego ani kupujący ani sprzedający nie mogą skorzystać z uprawnień przewidzianych dla czynności o tym charakterze, a zatem z jednostronnego odstąpienia od umowy po uprzednim bezskutecznym wezwaniu strony jeżeli doszło do zwłoki w wykonaniu któregoś z postanowień. Za przykład może tu posłużyć kupujący, który nie wpłacił w terminie umówionego zadatku. Uprawnienie to stanowi treść art. 491 KC, a ten zgodnie z powyższym nie może mieć tu zastosowania. Stąd ważną kwestią staje się wspomniany zadatek – częsty element tego typu umów. Służy zabezpieczeniu interesu sprzedającego oraz stanowi gwarancję realizacji inwestycji dla kupującego, a dodatkowo może przyjąć istotną funkcję podstawy do wypowiedzenia umowy przedwstępnej. Zadatek reguluje art. 394 KC, a zgodnie z nim: w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Korzystną sytuacje kreuje tu brak obowiązku wezwania do spełnienia postanowienia umowy i możliwość natychmiastowego od niej odstąpienia.
Zastosowanie regulacji kodeksowych dotyczących zadatku i włączenie go do umowy daje alternatywę dla obu stron w sytuacji pojawienia się przeszkód w zawarciu umowy przyrzeczonej. Jest to ogólna regulacja, która może stać się podstawą do wypracowania własnej koncepcji stron, co do samego zadatku jak i związanego z nim odstąpienia od umowy.
