W dzisiejszym artykule chciałbym poruszyć zagadnienie, które od wielu lat budzi poważne wątpliwości oraz kontrowersje. Chodzi tu o stosowanie w umowach deweloperskich postanowień, na mocy których deweloper zastrzega sobie prawo do dokonania ostatecznego obmiaru nieruchomości po jej wybudowaniu i zmiany ceny w przypadku wykrycia różnic pomiędzy wartościami określonymi w umowie a wynikającymi z tych pomiarów.
Specyfika branży budowlanej sprawia, że bardzo trudno jest o precyzyjną i bezbłędną prognozę powierzchni danego lokalu przed jego faktycznym powstaniem. W konsekwencji bardzo często dochodzi do sytuacji, w której z planów oraz zawartej umowy deweloperskiej wynika, że konsument chce nabyć lokal o powierzchni np. 55 m2, a po zakończeniu budowy okazuje się, że ma on powierzchnię 57 m2.
Na wypadek zaistnienia wyżej opisanej sytuacji deweloperzy wypracowali pewien mechanizm obronny. Otóż w zawieranej z konsumentem umowie umieszczają postanowienia stanowiące, że w przypadku gdy różnica w powierzchni nie przekracza np. 2% to nabywca nie ma prawa odstąpienia do umowy, a ostateczna cena ulegle przeliczeniu według nowych wartości. Oznacza to, że w przypadku zwiększenia się powierzchni lokalu konsument będzie zmuszony dokonać odpowiedniej dopłaty. Co do zasady, takie rozwiązanie nie jest zgodne z prawem. Linia orzecznicza w tym zakresie jest jednak bardzo niejednolita.
Z jednej strony mamy do czynienia z kategorycznym i jednoznacznym stanowiskiem UOKiK w tym zakresie. Takie zapisy przez UOKiK są uważane za niezgodne z prawem, ponieważ naruszają one interes konsumenta. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w Rejestrze klauzul niedozwolonych:
Numer wpisu: 4281
Data wyroku: 2012-08-02
"Jeżeli po dokonaniu ostatecznych obmiarów powierzchnia mieszkania ulegnie zmianie, Sprzedający powiadomi Kupującego o wysokości i terminie dokonania wpłaty lub wypłaty kwot wynikających z faktycznej powierzchni mieszkania"
Numer wpisu: 3665
Data wyroku: 2011-12-27
"Stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do odstąpienia od zakupu danego lokalu mieszkalnego w terminie do 3 dni po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu mieszkalnego w przypadku, gdyby powierzchnia przedmiotowego lokalu mieszkalnego różniła się od powierzchni zakładanej w projekcie o więcej niż +/- 5%"
Numer wpisu: 1860
Data wyroku: 2008-10-31
"Cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy"
Natomiast w ostatnim czasie w orzecznictwie sądów powszechnych zauważalna jest odmienna interpretacja tego rodzaju postanowień. Należy w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 września 2014 r. (I CSK 624/13), w którym sąd stwierdził, że „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji podwykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta.”
Bardzo ciekawy z punktu widzenia przedmiotowego zagadnienia jest orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, które zakończyło spór pomiędzy Polskim Związkiem Firm Deweloperskich a UOKiK (XVII AmA 44/11):„Skoro ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego, nie może on być kwalifikowany jako niezachowanie należytej staranności przy wykonaniu zobowiązania, zgodnie z brzmieniem art. 355 k.c., która to staranność w przypadku deweloperów powinna uwzględniać właśnie zawodowy charakter tej działalności (§ 2), (…) wykonanie lokalu w granicach dopuszczalnej procesem budowlanym tolerancji, nie może być traktowane jako nienależyte wykonanie umowy, które również nie może być uznane za nie spełnienie standardów zawodowych na rynku budowlanym. Oczekiwanie przez pozwanego, że deweloper winien wykonać zobowiązanie w całości i w 100 % zgodnie z projektem jest twierdzeniem nieuprawnionym. Wykonanie umowy z uwzględnieniem odstępstw od umowy, uzasadnionych procesem technologicznym, jest zgodne z brzmieniem art. 354 § 1 k.c. jest zgodne z treścią umowy oraz odpowiada jego celowi społeczno-gospodarczemu. Zatem nie każda zmiana, jak przyjął Sąd Okręgowy, powinna być rozważana w kategoriach niewykonania zobowiązania, jak i może być traktowana jako zmiana przedmiotu umowy.”
Oczywiście nie sposób uznać, ze przytoczone powyżej orzeczenia kategorycznie rozwiązują spór w analizowanym zakresie. Rozpatrując tego rodzaju sprawy każdorazowo konieczne będzie dokonanie indywidualnej oceny sytuacji i uwzględnienie wszelkich okoliczności, w tym w szczególności treści zapisu umownego oraz faktycznych różnic pomiarowych. W mojej ocenie jedynym rozwiązaniem pozwalającym na przyjęcie jednolitego stanowiska przez uprawnione organy byłaby odpowiednia nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
